14/05/2026
Продаж квартири, яка належить кільком власникам, потребує врахування правового режиму такої власності, а також дотримання вимог чинного законодавства України. Особливу увагу слід приділяти формі спільної власності та можливим розбіжностям між співвласниками.
Чи можливо продати квартиру, якщо вона має кількох власників?
Чинне законодавство допускає відчуження нерухомого майна, що перебуває у власності двох або більше осіб, за умови дотримання встановлених вимог, зокрема залежно від форми спільної власності:
▪ Спільна сумісна власність – це власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності (стаття 368 Цивільного кодексу України). Розпорядження майном, що є об’єктом спільної сумісної власності, здійснюється виключно за згодою всіх співвласників.
▪ Спільна часткова власність – це власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності (стаття 356 Цивільного кодексу України). Кожен зі співвласників має право самостійно розпоряджатися своєю часткою.
Відповідно до статті 361 Цивільного кодексу України співвласник має право відчужити свою частку у праві спільної часткової власності, зокрема шляхом продажу, дарування або заповіту.
Разом із тим, згідно зі статтею 362 Цивільного кодексу України, у разі продажу частки співвласник зобов’язаний письмово повідомити інших співвласників про намір її відчуження та запропонувати їм скористатися переважним правом купівлі за ціною і на умовах, визначених для продажу третій особі (крім випадків продажу з публічних торгів). Якщо інші співвласники не скористаються цим правом протягом одного місяця, частка може бути відчужена іншій особі.
Належним доказом повідомлення співвласників про намір продажу може бути свідоцтво, видане нотаріусом, про передачу відповідної заяви (стаття 84 Закону України «Про нотаріат»), або письмові заяви співвласників про відмову від реалізації переважного права купівлі, справжність підписів на яких засвідчена нотаріально.
Дії у разі відсутності згоди одного зі співвласників
У випадку, якщо один із співвласників заперечує проти продажу квартири, можливими є такі правові механізми врегулювання:
▪ досягнення домовленості шляхом переговорів, у тому числі щодо компенсації або альтернативних варіантів (наприклад, обміну майна);
▪ звернення до суду — у випадках, передбачених законом, зокрема якщо частка співвласника є незначною та він фактично не користується майном, суд може вирішити питання щодо примусового викупу його частки;
▪ відчуження частки — у разі спільної часткової власності співвласник має право продати свою частку без згоди інших співвласників за умови дотримання процедури повідомлення про намір продажу.
Недотримання встановленої процедури повідомлення може стати підставою для оскарження правочину в судовому порядку.
Порядок оформлення правочину
У разі досягнення згоди між усіма співвласниками договір купівлі-продажу квартири підлягає нотаріальному посвідченню. Якщо один із співвласників не має можливості бути присутнім під час укладення правочину, його інтереси може представляти уповноважена особа на підставі нотаріально посвідченої довіреності.
Отже, продаж квартири, що перебуває у спільній власності, можливий за умови дотримання вимог законодавства, належного оформлення документів та врахування прав і обов’язків усіх співвласників, що дозволить мінімізувати юридичні ризики.
