周嘉健房產命理師

25/02/2026

這間日本的房子好像不錯耶

奈良兩百多坪的土地，再加上90多坪的建物，一間住家、一個倉庫、一個卡拉OK營業所，開價1880日幣，廣場可以停10台車，離櫻井走路10-12分，櫻井站還算熱鬧，我走東海自然步道的時候有在那裡換幾次車，爬山太累還睡過頭，坐過站把東西忘在寄物箱。

持有稅不知道一年要多少？
去開卡拉OK可以拿到永居權嗎？

連結放在留言處

17/02/2026

丙午年 馬年 年盤 奇門遁甲改運

祝各位 馬上發財 馬上有錢 馬上成功

31/01/2026

這一週不小心又去考了一張證照

之前問某太太得到的答案都不是很明確（違法）

「包租」業、「代管」業，都屬於特許行業
必須取得證照、商業登記、加入工會、繳交保證金

不得以個人名義從事

106.12.27三讀立法通過由總統公布，六個月後施行

二十多年前做的事情根本就無專法可管
已經在從事的人租約到期後就不能繼續

人必歸業 業必歸會

27/01/2026

原來眉眉角角很多

來上課才知道

26/01/2026

前幾天去看桃園的房子
出發就查過大概的基本資料
原來附近都屬於農建地

土地：約30坪
房屋：4X坪+違建6X坪
屋齡：37年
附近3-6年內的電梯透天90坪合法建物，
土地約30坪，實價登錄2000出頭，不如買新的

評估後，決定不買

如果要買透天，獨棟是首選，獨立地號
跟鄰棟要有棟距，還有前庭後院
最好是一層樓平房，最多兩層樓，
3樓以上要有電梯

買屋的考量點很多
1.好住
2.好租
3.好賣
4.好工作
5.好都更
6.好傳承
7.好買 價格合理
8.同價位有沒有更好的選擇？

為什麼價位才是最後的兩點考量？
如果你買的房子以後都沒有人要，包括你的小孩
那再便宜也沒有用，最後不想繳稅只能捐給政府

台灣的房市未來走向會慢慢像日本
集中於都會區，鄉下的房子送人都沒人要
繼承可能還要繳稅，還有養房的成本
先找到好房，再來考量合理的價格

有時候房子會找主人
一進房子就會有那種感覺-對了就是它
買越多看越多房子 越容易有這種感覺

很多人買房都說只要可以住就好了
但往往住下去就是後悔的開始

故物豐者民衍 宅近市者家富

那這個房子賣得出去嗎？當然。

沒有賣不出去的房子只有賣不出去的價格
房子30幾年了在鄉村區農建地沒有什麼價值
土地屬於農建地，一坪30萬+房屋殘值
如果屋主願意降到1200以下或許有機會談談

是否有自行改建機會？

30土地*180%(容積率)*1.58(銷坪係數)=85.32P
每坪賣30萬=2560萬
2560-購屋成本1200-拆屋100-重建1280=虧20萬

24/01/2026

18/01/2026

先幫女兒做完學測最後一天奇門遁甲改運
再來換我做 農曆十二月月盤改運

話說第一天學測女兒同班男同學同考場的
中午吃飯回來以後發現身分證不見了
監考老師叫他先考試提早10分鐘交卷去找
我想他一定很緊張 問女兒第二天沒有去關心一下
女兒說看起來沒事了
而且他成績不錯，但是這樣扣1分
會掉了好幾個學校

這就是考運的問題
讓你平平安安順順利利，不要發生意外
不會拉肚子，不會感冒，考試不會想上廁所，
吃完飯不會想睡覺，出的題目剛好都會寫

18/01/2026

續前一篇文章
圖文不符，昨天下午去幫親友看的房子

若自己的公寓住三土地只有8坪，也可分回約3000萬以上的總價，何樂而不為？

應當優先考慮換回來的總市價>原有舊屋的市價，大於1000萬就值得參加都市更新。

但務必跟建商要求，權利變換與合建契約，兩者擇優，也就是建商如果承諾給你比權利變換更高，則選合建契約，如果權利變換政府估的可選屋價值比較高，則依照權利變換，因為這幾年政府給的獎勵很多變化也很大，所以不要跟建商合約簽死了，例如你簽約後，建商看已經到八成了，可以送件，然後去送海砂屋檢驗，如果有又多了30%，這樣你就拿不到。已經簽約了怎麼辦？抽回來就好了，又還沒送件，這是政府保障的。

你跟建商簽合建契約，但實際上建商都是送權利變換，因為這樣只要80%同意，合建需要100%同意。

所以都更不要等建商來整合，這樣要等很久，自己辛苦一點找同社區(鄰地及同街廓)的七個人成立改建委員會，住戶必須團結起來，才有機會挑選優質的建商，讓他們互相去競爭開出更好的條件，並且多利用政府給的免費資源，多辦一些講座教育鄰居，如果是傳統社區沒有管委會，就趁這個機會聯絡鄰居感情吧！

以後可能要排隊等優質建商，去化都更案的庫存。

土地只能交付信託，不能給建商拿去貸款，所以能夠參與的建商又變少了，建商想賺錢本來就應該就要自己出資本，沒有實力的就別來參與。

17/01/2026

都市更新真的不能只是簡單的想到要1坪換1坪

回答脆友的問題

住二容積率只有120%，如果你的房子只有15坪才有改建價值。
一般簡單的換算比例如下

住三容積率225%，房子30坪土地至少12坪
住二容積率120%，房子30坪土地至少要有22.5坪

目前有的獎勵每坪土地分回面積計算如下
獎勵上限50%
防災獎勵30%
海砂獎勵30%不一定會有
三個加起來110%+原容積100%= 210%
但上限200%
210%要爭取

1坪*225%*1.8無海砂*1.58銷坪係數(公設)約=6.4坪
屋主分回58%約=3.71坪
公設33%
專用部分(主建物+附屬建物，就是室內+陽台)約2.49坪
公設約1.22坪
還沒有加車位的坪數，約10-15坪

所以公寓30坪 ，一坪50萬，土地12坪，總價1500萬
12*225%*1.8*1.58* 58%=分回44.54權狀坪數
44.54* 67%約=29.84坪，專有面積，大約1坪換1坪
44.54*33%約=14.7坪，共有面積，公設
44.54*100萬=4454萬+車位300萬=總價4754萬

所以就算專用無法1坪換1坪，但總差價有超過1000萬就值得改建，可賣再去買中古屋或住新屋改善生活。

若自己的公寓住三土地只有8坪，也可分回約3000萬以上的總價，何樂而不為？

15/01/2026

興趣之一，去測試看看自己的實力在哪裡？
考了83分，看來必須加強10粒

10科只看了六課，其他的憑常識
上課的案例分析比較有趣

受訓的學員臥虎藏龍，有業界也有網紅
我左邊第二個大部分時間都在睡覺
但是卻考了最高分，可能在業界混很久了

話說有沒有房仲可以讓我在職一年
不領薪水，不用打卡上班，
可以協助拍片剪輯做特效剪映熟

19/12/2025

農曆十一月 月盤 奇門遁甲改運

19/11/2025

農曆十月 奇門遁甲月盤改運