31/07/2026
📌【個人賣屋要課營業稅❓】
➡️案例：
宋小姐在民國（下同）100年到103年間連續賣了8戶房屋，國稅局認為這是營業性質要對宋小姐課徵營業稅。宋小姐主張自己並不是營業人，也沒有稅籍登記，而且8戶房屋之前都是自住或者是親友住，不是營業使用不該課徵營業稅。請問宋小姐的主張有沒有道理呢？
👉答：
宋小姐的主張沒有理由喔。營業稅是以營業人為納稅義務人，只要是在中華民國境內銷售貨物或勞務及進口貨物的行為就要課徵營業稅。而營業稅法就營業人的認定，並不以形式上的稅籍登記或組織為限，只要是從事勞務或貨物銷售行為的權利主體，不論是否已辦理營業（稅籍）登記或究竟是屬於法人、獨資商號或自然人個人，也不問其是公營、私營或公私合營，依照營業稅的立法目的，都是 #營業稅第2條第1款 所定營業稅的納稅義務人。
而營業人所從事的是否是營業行為呢?依照 #最高行政法院109年度判字第415號 判決的見解，營業稅法規定銷售貨物行為要課徵營業稅，而銷售行為，是指具備營利目的的持續性出賣行為，而持續性的特徵，則表現在一段期間內反覆多次為出賣行為，也就是重在對於外在交易行為的觀察，以勞務或貨物銷售行為是否具有經常性、持續性的特徵，作為判斷營業行為的依據。
所以宋小姐在100年到103年間連續賣了8戶房屋，以交易的數量及頻率來看，顯然已經超出一般房屋為固定資產的使用特性，不能認為是一時性或偶發性的交易行為，所以宋小姐所為是基於營利為目的的營業人，經常性且持續從事一定經濟活動的營業行為，國稅局當然要對宋小姐課徵營業稅囉。
📌相關法規：
📍加值型及非加值型營業稅法
📎第2條
營業稅之納稅義務人如下：
一、銷售貨物或勞務之營業人。
二、進口貨物之收貨人或持有人。
三、外國之事業、機關、團體、組織，在中華民國境內無固定營業場所者，其所銷售勞務之買受人。但外國國際運輸事業，在中華民國境內無固定營業場所而有代理人者，為其代理人。
四、第8條第1項第27款、第28款規定之農業用油、漁業用油有轉讓或移作他用而不符免稅規定者，為轉讓或移作他用之人。但轉讓或移作他用之人不明者，為貨物持有人。
📎第6條
有下列情形之一者，為營業人：
一、以營利為目的之公營、私營或公私合營之事業。
二、非以營利為目的之事業、機關、團體、組織，有銷售貨物或勞務。
三、外國之事業、機關、團體、組織，在中華民國境內之固定營業場所。
四、外國之事業、機關、團體、組織，在中華民國境內無固定營業場所，經由網際網路或其他數位方式銷售電子勞務予境內自然人。
📎財政部106.06.07台財稅字第10604591190號令
一、個人購屋(含法拍屋)或將持有之土地建屋(含拆除改建房屋及與營業人合建分屋)並銷售，如符合下列要件之一者，自本令發布日起，應依法課徵營業稅：
(一)設有固定營業場所(除有形營業場所，亦包含設置網站或加入拍賣網站等)。
(二)具備營業牌號(不論是否已依法辦理稅籍登記)。
(三)經查有僱用員工協助處理房屋銷售事宜。
(四)具有經常性或持續性銷售房屋行為。但房屋取得後逾6年始銷售，或建屋前土地持有10年以上者，不在此限。
📍最高行政法院109年度判字第415號判決（要旨）
營業稅法就營業人之認定，並不以形式上之稅籍登記或組織為限，凡從事勞務或貨物銷售行為之權利主體，即屬營業人，是個人以營利為目的亦屬營業人。營業稅法規定銷售貨物行為要課徵營業稅，而銷售行為，係指具備營利目的之持續性出賣行為，而持續性之特徵，則表現在一段期間內反覆多次為出賣行為，即重在對於外在交易行為之觀察，以勞務或貨物銷售行為是否具有經常性、持續性的特徵，作為判斷營業人及營業行為之依據。
