住宅購入・住宅ローンのことならプロに相談！　株式会社福岡mpオフィス

01/02/2023

【事務所を移転しました】

新しい住所は
宗像市村山田1124番地1です。
以前の事務所から近いので、電話番号・FAX番号・メールアドレスなどに変更はありません。

以前の事務所は住宅街の中にあり、場所が分かりにくいとのお声をいただくこともありましたが、新しい事務所は宗像市内の県道97号線（旧3号線）沿いにあり、分かりやすい場所といえます。

事務所の前には広い駐車スペースがありますが、前面の道路は交通量が多いので、車でお越しの際は気をつけて駐車してください。

これを機に心機一転、一層頑張りますので、今後とも何卒よろしくお願い申し上げます。

07/07/2022

【物価高騰への対策　住宅ローンの見直し（借り換え）】

最近のニュースや報道番組では、円安、原油高、ウクライナ情勢の影響による物価高について頻繁に報道されています。

そこで家計の見直しを考える人も多く、その一つとして住宅ローンの見直し（借り換え）を考える人も急増しているようです。

それに関してコラムを投稿しているので、借り換えに関心をお持ちの方はご覧いただければ幸いです。

①低金利商品への借り換えで住宅ローンの返済額を減らす 最近マスコミのニュースや情報番組では、円安や原油高の影響で食料品をはじめ様々なものの値上がりが続いていることから、連日のように物価高騰の話題に触れ.....

25/04/2022

最近は専門家紹介サイト「マイベストプロ福岡」にコラムを寄稿する機会が多いので、こちらの投稿をサボり気味です💧

先日新たなコラムを寄稿しました。
【円安傾向により変動金利から【フラット35】への借り換えが増えるかもしれない】
https://mbp-japan.com/fukuoka/fmp-office/column/5109658/

最近の円安ドル高傾向により、住宅ローンの変動金利が上昇するのでは？とささやかれています。
実際に金融機関の担当者からも、最近は今後の金利動向についての質問が増えてきたとの話も聞きます。

変動金利が上がる可能性は？
そして現在変動金利で返済中の人が固定金利に借り換えたらどうなるのか？
などについて、コラムの中で解説しています。

円安ドル高の傾向と住宅ローンの変動金利 連日報道されているとおり、外国為替市場では円安ドル高の傾向が続いています。大きな原因の一つはアメリカが政策金利の引き上げを決めたことによって日本との金利差が広が.....

11/02/2022

マイベストプロ福岡のスマホ版トップページを下にスクロールしていくと「みんなが注目のプロ」に私が載っていました(^^)

https://mbp-japan.com/fukuoka/

28/01/2022

KBC九州朝日放送が運営する専門家紹介サイト「マイベストプロ福岡」のテレビCMに、私の写真と専門分野が掲載されました。

テレビでKBCを見ていると、目にすることがあると思います！

まちの信頼できる専門家を探せるWebガイド『マイベストプロ福岡・佐賀』のテレビCMです。

27/01/2022

住宅ローンではありませんが、知人からの依頼で最近、住宅金融支援機構の「マンション共用部分リフォーム融資」の手続サポートをしています。
分譲マンションの長期修繕計画の中で、大規模リフォームを行う際の工事資金に関する融資です。

マンション共用部分リフォーム融資は住宅ローンとは異なるものの、申込みの手順や手続の流れは住宅ローンと似ています。
実は前にも別の管理組合の手続サポートをしたことがあり、今回は2回目です。

まずは事前相談からなので、先日必要書類を持って住宅金融支援機構に出向きました。
私は管理組合の代理人という立場ですが、普段からフラット35の申込み手続に多く関わっていることもあって、担当者の方との打ち合わせもスムーズに進みました。

通常、マンション共用部分リフォーム融資は管理会社の担当者が代行して手続をすることが多いようですが、そんなに頻繫にある手続ではないため慣れていないことが多く、住宅金融支援機構の担当者いわく、管理会社の担当者でも書類漏れがあったり、流れを理解していなかったりということが時々あるようです。

必要書類や手続の流れについて打ち合わせをしたところ、担当者の方からは「もともと住宅ローンの手続をたくさんされているから、御社だと手続がスムーズに進みそうです。」との言葉をいただきました。

まだまだコロナ禍は収まりそうにありません。

ウッドショックによる資材高騰で、取引をしている小規模工務店にはお客様の希望に合う工事見積に苦戦しているところもあり、当社もその影響を受けています。

この業務がそれを補う新事業の一つになればと思い、まだ慣れないところもありますが、無事に手続が完了できるよう頑張ります。

18/09/2021

【専門家検索サイト「マイベストプロ」に掲載されました】

KBC九州朝日放送が運営する専門家検索サイト「マイベストプロ福岡」に、このたび住宅ローンの専門家として掲載されました。

「マイベストプロ」は各地域別にあるのですが、どの地域でも「住宅ローンのプロ」として登録されている専門家の多くはファイナンシャルプランナーです。

私はファイナンシャルプランナーではありませんが、長年の実務経験から、例えば

「住宅ローン申込者の属性や資金計画により、どの銀行の住宅ローンが申込者にとって最もお得か」
「住宅ローンの審査に不安がある方の対処方法」

これらの点においては、誰にも負けない強さがあると自負しています。

これからも住宅ローンの取組に悩みや不安を感じている方々のお役に立てるよう、頑張ります！

松股善治さん/株式会社福岡MPオフィスのプロフィール、経歴情報。福岡県宗像市で活躍中の『住宅ローン審査・申込実務のプロ』。松股善治プロは九州朝日放送が厳正なる審査をした登録専門家です。

10/08/2021

【2回目のワクチン接種を終えました】

先週ですが、2回目のワクチン接種を終えました。

業務上、色々な場所に出向いて色々な方々と対面でお話しすることが多いので、接種の案内が来たら早めに打とうと思っていました。

2回目接種の翌日には39度近くの高熱が出たので、抗体は順調に作られているのではないかと思われます。

これまでのお客様の中には「住宅ローンの相談をしたいけど面談は避けたい」という方が何人もいました。
しかし住宅ローンの問題を解決させるためには、電話やメールやオンラインだけでは対応が難しいことがよくあります。

私がワクチン2回接種を終えたことで、これからお会いするお客様、業者様、銀行担当者の方々に、少しでも安心感を持っていただければ幸いです。

09/04/2021

【住宅ローン業界での男女差別】

少し前、森喜朗氏（五輪組織委員会前会長）による男女差別発言から、男女平等について話題になる機会が増えました。

しかし住宅ローン業界では、男女差別といえる風習がまだ一部で残っています。
その典型的な例が「奥様単独での申込みを認めない金融機関がある」ことです。

つまりこういうことです。

夫婦共働きの世帯がマイホームを検討し、住宅ローンの申込みをしようとします。
ところが夫の個人信用情報に問題があり、それを見られると住宅ローンの審査に通らない可能性があるとします。
妻は正社員であり、妻単独で申込んでも審査の年収規定を満たしているとします。

このケースで、妻単独だと申込みを受け付けない金融機関があるのです。

借入希望金額が夫の年収のみで審査規定を満たしている場合は、夫単独で申込んでも普通に受け付けます。
妻に連帯保証人になるよう求められることはありません。

しかし先ほどのような金融機関は、申込人が妻であってもよいがその場合は夫に連帯保証人になるよう求めるのです。

夫単独だと何ら問題ないのに、妻単独では受け付けられないのです。

これこそジェンダー不平等そのものだと思います。

当社では年に数件、これに関連する相談が寄せられます。
その際は、妻単独での申込みを受け付ける金融機関を勧めたり申込みサポートを行うことで、多くが解決しています。

なおここで、妻単独での申込みを受け付けない金融機関名を具体的にあげると、ネット上で名指しで批判することにもなりかねないので差し控えることを、ご了承いただきたく思います。

06/03/2021

【ネット銀行の住宅ローンについて】

先日あるお客様（以下、A様）の地方銀行住宅ローンが融資実行されたのですが、金消契約の時にポツリと言われました。
「（地方銀行は金利が高いので）ネット銀行にすればよかった」

ネット銀行はどこも低金利なのですが、それには訳があります。
今回はそのことについてお話しいたします。

私が住宅ローン選びのコンサルタントの際に使う比較表の画像を添付していますので、ご参照いただければ幸いです。

まず、さきほどのA様に私が返した答えはこれでした。
「すみません。ネット銀行では間違いなく審査に通りませんでした。」

A様には以下の事情があり、某地方銀行の住宅ローン審査に通るのがやっとでした。
・個人信用情報（シーアイシー）に異動情報あり。
・借入希望金額は年収の約7.5倍

まず、ネット銀行は他の種別の金融機関より「審査が厳しい」とご認識ください。
理由は保証会社の保証がない「プロパーローン」だからです。

地方銀行や都市銀行などの住宅ローンは、融資条件の一つに「保証会社の保証が得られること」という規定があります。
「保証会社の保証」とはどういうことでしょうか？
まず地方銀行や都市銀行の住宅ローンは、銀行と保証会社とで審査をします。
そこで審査に通り「保証会社が借入者の連帯保証人になること」で、銀行は借入者に対して住宅ローンを融資します。
銀行と保証会社と借入者の三者契約を取り交わすことで、融資が実行されるのです。

この場合、もしも返済途中で借入者が返済不能になれば、保証会社が銀行に一括返済をします。
だからといって借入者は今後の返済が免除されることはありません。
今後の支払方法は保証会社（または債権管理回収会社）との協議となります。
つまり銀行としては、借入者が返済不能になっても、いわゆる「不良債権」とはならないのです。

一方、ネット銀行は保証会社の保証なしで住宅ローンを融資します。
収入合算者や共有者がいなければ、他に連帯保証人を取ることもありません。
つまり銀行側にとっては、借入者が返済不能になった場合のリスクが大きいのです。
よってそのリスクを最小限に抑えるため「審査が厳しい」といえます。
そして信用度が高い方に融資をすることと、店舗がないことで経費を抑えていることから、低金利が実現しているともいえます。

なお最近は都市銀行も「ネット専用住宅ローン」と称した低金利商品を扱っているし、福岡県の地方銀行の中にはネット銀行に対抗した住宅ローン商品を店頭で取り扱う銀行もあります。
福岡銀行と西日本シティ銀行が全く同様の低金利住宅ローンを扱っていますが、そのうち西日本シティ銀行の商品チラシを画像でご紹介します。

変動金利のみですが保証料込みで年0.475％なので、ネット銀行の住宅ローンに十分対抗できる商品だと思います。
ただし以下の規定により、誰でもこの金利で借りられるわけではありません。
・契約時（融資実行時）の年齢が満50歳以下の方
・年収700万円以上の方（確定申告者は申告所得が2期連続700万円以上の方）　など
※詳しくはチラシの裏面に記載されています。

ネット銀行の住宅ローンは低金利などの魅力がありますが、申込者の内容次第では、また購入物件によっては「使える」「使えない」があり、人によっては「向き」「不向き」あります。

ただし店舗がある銀行でも、ここで紹介している西日本シティ銀行のような商品があること、また都市銀行や信託銀行でも同様の住宅ローン商品があることも、知っておいていただければと思います。

03/03/2021

【ワイド団信について】

先日、住宅業者様から「商談中のお客様がいるけど、持病があるので住宅ローンが取り組めるだろうか？」との相談がありました。

フラット35以外の住宅ローン取組では、団体信用生命保険（以下、団信。）の加入が必須条件となっています。
返済中に死亡や高度障害など万が一のことがあった場合、団信の保険金で住宅ローン残高を完済する制度です。

住宅ローンに関するコラムやブログで「団信に加入できない場合は、団信加入が必須ではないフラット35を検討しましょう。」という記述をよく見かけますが、私はそれについては反論を唱えます。

返済者が十分な死亡保険金を設定した生命保険契約がすでにあればよいのですが、そうでなければ返済者に万が一のことが起きた場合、残された家族に住宅ローンの負担がかかるからです。

そこで今回は「ワイド団信」についてお話しいたします。
例として西日本シティ銀行のワイド団信の案内書をご紹介します。

ワイド団信で対応できるかは、銀行によって異なります。
福岡県内の地方銀行の中では、西日本シティ銀行が対応できる銀行です。

ワイド団信は、一般の団信では加入できない持病などがあっても加入できる望みがある団信です。

ただし加入できたとしても、保険会社の審査によって融資利率に金利の上乗せがあります。
西日本シティ銀行の場合、上乗せ金利は年0.1％または年0.3％です。

フラット35だと団信加入は任意なので、万が一のことがあっても自己の生命保険で補える場合は加入しない方もおられます。

しかしそうでない場合は団信不加入でフラット35を取り組むよりも、ワイド団信で対応できる銀行で取り組むことをおすすめいたします。

返済中に万が一のことが起きた場合、残された家族が住宅ローンの返済を引き継ぐのは大変なことですから。

27/02/2021

当社の業務の一つに「借り換えのコンサルタントと手続きサポート」があります。
その中には時々ですが、福岡銀行の「エブリワン」からの借り換え手続きをサポートすることがあります。

先日借り換えの融資が実行されて、新たな成功事例が追加されたので、今回はそのことについて書きます。

今回の成功事例を簡単な図にしたものが添付の画像です。

福岡銀行の「エブリワン」という住宅ローンは、通常の審査において申込内容に難点があっても、適用金利を高めにすることで取組が可能となる、ある意味で特殊な住宅ローン商品といえます。
しかし借入者の状況次第では、当初の融資実行から数年後には通常の金利の住宅ローンへの借り換えが出来るようになります。

当社ではこれまで数件の借り換えに関わってきましたが、毎回課題となるのは「エブリワンの完済（解約）手数料について」です。
一般的には借り換えによって既存の住宅ローンを完済する場合、これまでの金融機関に数万円の手数料がかかります。

しかし「エブリワン」の場合、その金額が高額なのです。
（具体的にいくらなのかは福岡銀行でも公表されていないので、この場での言及は控えます。）
（当初借入時の金銭消費貸借契約の際、手数料の件が明記されている確認書に借入者が自署押印をしているので、これには従うしかありません。）

その高額な手数料を「借り換え先のローンに組み込むか」「手持ち資金で払うか」によって、借り換え先選びが変わります。
まず「借り換え先のローンに組み込む」場合、フラット35には申込むことが出来ません。

当社では昨年、エブリワンからフラット35への借り換えサポートをする機会がありました。
フラット35への借り換えでは、それにかかる諸費用のうちフラット35の手数料や登記費用などは新たなローンに組み込むことが出来ますが、「エブリワン」の高額な解約手数料は認められませんでした。

その時の申込者様は解約手数料を手持ち資金で支払うことが出来たので、フラット35への借り換えが無事に成立しました。

なおフラット35以外の金融機関であれば手数料を「借り換え先のローンに組み込む」ことも可能です。

今回の事例の方はそのパターンです。

しかしフラット35以外の金融機関に申込む場合、以下の点で審査に苦労します。
・なぜ当初は「エブリワン」で取り組まざるをえなかったのか？を説明すること
・高額な解約手数料がかかることを説明すること

今回の案件ではそれらの説明に成功して審査の承認を獲得することで、借り換えを実現することが出来ました。

「エブリワン」からの借り換えを検討される方は、多いと思います。
ただし借り換え実現のためには、越えなければならないハードルがあることを知っておいていただければと思います。