04/12/2025
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approvato il 26 Novembre 2025 in corso di pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale.
PER UN MAGGIOR APPROFONDIMENTO SUL TEMA ODIERNO VI INVITO A LEGGERE IL SEGUENTE APPROFONDIMENTO
NOTE E OSSERVAZIONI DEL NOTAIO GIANFRANCO BENETTI.
Chi riceve un immobile per donazione potrà finalmente venderlo senza problemi, e l’acquirente potrà concederlo in ipoteca alla banca per finanziare il suo acquisto.
L’art. 44 del Disegno di Legge “Semplificazioni”, approvato definitivamente dalla Camera il 26 novembre 2025, in corso di pubblicazione sulla GU, ha infatti modificato la disciplina dell’azione che consente al legittimario leso nella quota di legittima, in caso di incapienza del donatario, di chiedere la restituzione dell’immobile ai suoi aventi causa.
Vediamo di tradurre il legalese, e di capire meglio di che cosa si tratta.
L’azione di riduzione
Al coniuge, all’unito civilmente, ai figli e in loro mancanza agli ascendenti, i“legittimari” (art. 536 c.c.), la legge riserva una quota consistente dell’eredità, “la legittima” (artt. 537-541 c.c.).
Per calcolarla (art. 556 c.c.) occorre riunire alla massa ereditaria (relictum) anche le donazioni effettuate in vita dal defunto (donatum).
Se il valore della quota non viene raggiunto, nemmeno riducendo le quote degli altri eredi (art. 553 c.c.), ciascun legittimario, può agire in “riduzione” delle disposizioni testamentarie (art. 554 c.c.) e, in subordine, delle donazioni disposte in vita dal defunto (art. 555 c.c.), cioè farle dichiarare inefficaci nei suoi confronti, riportandone i beni nel patrimonio ereditario.
L’azione di restituzione, prima dell’intervento normativo
Non solo, e su questo aspetto interviene la novella, se chi ha ricevuto l’immobile in donazione l’ha poi venduto, il legittimario può riprenderselo con l’azione di “restituzione” (art. 563 c.c.), purché il donatario sia insolvente, non siano trascorsi 10 anni dal decesso o 20 dalla donazione.
Il terzo acquirente può decidere di tenersi l’immobile, ma versando l’equivalente in denaro di quanto dovuto al legittimario, di cui resta sostanzialmente garante.
E lo stesso vale per chi avesse iscritto ipoteca, perché gli immobili restituiti al legittimario restano “liberi da ogni peso o ipoteca” (art. 561 c.c.).
E’ quindi sempre stato difficile vendere gli immobili con provenienza donativa, ed anche ipotecarli, perché l’acquirente o la banca che avesse finanziato il suo acquisto, rischiano di essere pregiudicati e travolti dall’azione del legittimario.
Fino alla morte del donante è tra l’altro impossibile la rinuncia dei legittimari a far valere il loro diritto, trattandosi di patto successorio, nullo nel nostro ordinamento (art. 458 c.c.).
Per agevolare la vendita si ricorre alla risoluzione della donazione, non sempre gradita alle banche, che preferiscono invece polizze assicurative a garanzia del rischio (assai remoto), fiorite negli ultimi anni, ciò che forse – a pensar male - spiega le forti resistenze riscontrate in passato per questo intervento legislativo, già due volte “impallinato” in parlamento, fortemente voluto dal notariato, che vive i disagi di chi si accinge ad acquistare la casa, specie se con l’ausilio di un mutuo ipotecario, come le giovani coppie.
Le donazioni indirette
Dopo anni di incertezze è ormai pacifico (da ultimo Cass. 12 maggio 2010n. 11496) che questo meccanismo non si applica alle liberalità “indirette”, con cui il beneficiario non si arricchisce direttamente di ciò di cui si priva il donante.
Si pensi al classico acquisto immobiliare del figlio pagato dal genitore direttamente al venditore (art. 1180 c.c.): il figlio riceve l’immobile, oggetto della donazione indiretta, ma dal patrimonio del genitore esce il denaro. Se poi il figlio rivende, il suo acquirente non può essere coinvolto nella restituzione di un bene diverso da quello che era uscito dal patrimonio del donante.
Al legittimario non resta, in tal caso, che attivare il suo diritto “di credito”, commisurato al valore dell’immobile, nei confronti del figlio, senza poter disturbare i successivi acquirenti.
LA NUOVA NORMATIVA
Ebbene, la nuova disciplina mette al riparo dall’azione di restituzione anche gli acquirenti a titolo oneroso del bene donato “direttamente”, i creditori che avessero iscritto ipoteca sull’immobile, o chi l’avesse gravato da “pesi”: non solo diritti reali di godimento, come usufrutto o servitù, ma anche locazioni, convenzioni edilizie, atti d’obbligo, sequestri, pignoramenti.
Il legittimario potrà infatti ancora agire nei confronti del donatario, eventualmente riprendersi l’immobile, se ancora nel suo patrimonio, ma gravato dai vincoli costituiti dal donatario, al quale dovrà chiedere la differenza di valore cui il “peso” consegue.
Se invece l’immobile fosse stato alienato dal donatario, il legittimario ne chiederà, solo a lui, il valore corrispondente.
All’acquirente non potrà chiedere nulla, salvo che l’abbia a sua volta acquisito a titolo gratuito; in tal caso il successivo donatario, in caso di insolvenza del primo, dovrà compensare in denaro il legittimario, per integrare la sua quota di legittima, “nei limiti del vantaggio da lui conseguito”. (art. 563 comma 1 c.c., modificato).
Tutela quindi totale se si acquista a titolo oneroso dal donatario o da chi abbia a sua volta acquistato dal donatario, purché sempre a titolo oneroso; via libera alle procedure esecutive anche su beni acquistati dal donatario, e maggior serenità nella stipula di convenzioni, locazioni, e costituzione di diritti reali di godimento.
L’azione verso l’erede o il legatario donatario
Ciò non significa che al legittimario leso nella sua quota di legittima sia preclusa la facoltà di riprendersi l’immobile donato dal defunto, ma, come si è accennato, solo se è ancora nella titolarità di chi l’ha ricevuto in donazione, e, comunque, gravato dai diritti da lui costituiti a favore dei terzi.
Se invece i diritti li ha costituiti l’erede o il legatario, colui che li ha cioè ricevuti per successione, la norma continua a prevedere che «Gli immobili restituiti in conseguenza della riduzione sono liberi da ogni peso o ipoteca (art. 561, comma 1, c.c., modificato).
Si tratta però di un caso diverso: qui il bene è già stato trasferito per successione, e chi compra dall’erede è ben consapevole dei rischi, cui può tra l’altro rimediare facendo rinunciare i legittimari ai propri diritti, dato che in tal caso non opera il divieto di patti successori, riferito solo agli accordi su una successione futura, non ad una già aperta.
Anche su questo aspetto la legge è intervenuta a ridurre l’impatto dell’azione di riduzione.
Mentre oggi il legittimario può attendere dieci anni per decidere se agire o meno, con la nuova normativa dovrà pensarci entro tre anni.
E’ infatti salvo l’acquisto immobiliare a titolo oneroso, non solo dal donatario, ma anche dall’erede o dal legatario, ed anche senza rinuncia dei legittimari, se trascritto tre anni dopo l’apertura della successione (art.2652 n. 8 c.c., modificato); sempre, ovviamente, che l’azione di riduzione non fosse stata trascritta prima.
Quindi, decorsi tre anni dall’apertura della successione, si può acquistare non solo da chi aveva ricevuto in vita dal defunto la donazione, ma anche dai successori a causa di morte, e le banche accetteranno l’iscrizione d’ipoteca sapendo di non correre più alcun rischio.
I beni mobili
Meno noto è che non solo gli immobili, ma anche i beni mobili sono soggetti ad analoga disciplina (art. 563 comma 2 c.c.. ante modifica); solo che per quelli iscritti in pubblici registri (art. 2683 c.c.: navi, aeromobili, Autoveicoli) vige un analogo sistema di trascrizione, mentre per gli altri vale il principio “possesso vale titolo”, ossia, se l’ho acquistato nessuno me lo può portare via; principio che vale però solo se c’è buona fede, e per i terzi, non per gli eredi.
Prima della modifica legislativa, il legittimario può infatti chiedere la “restituzione” dei beni anche ai terzi acquirenti.
Un tema rilevante nel passaggio generazionale delle imprese, avente ad oggetto valori spesso assai più rilevanti di quelli immobiliari.
Si pensi alla donazione da padre a figlio di una partecipazione sociale poi oggetto di successivo trasferimento, con complicazioni, spesso irrisolvibili, in caso di fusioni, scissioni, o altri “rimescolamenti” delle partecipazioni.
Ebbene, la nuova disciplina è espressamente estesa anche ai beni mobili
registrati, la cui pubblicità è regolata analogamente a quella immobiliare(dall’art. 561, comma 1, modificato), e precisa, per gli altri, che “restano altresì efficaci i pesi e le garanzie di cui il donatario ha gravato i beni mobili non iscritti in pubblici registri restituiti in conseguenza della riduzione e il donatario è obbligato a compensare in denaro i legittimari in ragione del conseguente minor valore dei beni, nei limiti in cui è necessario per integrare la quota ad essi riservata”.
Le cessioni di partecipazioni sociali con provenienza donativa sono dunque al sicuro, anche prescindendo dalla tesi che qualifica le quote di S.r.l. come beni mobili registrati, stante la pubblicità cui sono soggette, ormai nemmeno sempre (si pensi alle partecipazioni dematerializzate),presso il registro delle imprese.
Disciplina transitoria
Le modifiche normative “si applicano alle successioni aperte dopo la data di entrata in vigore della presente della legge” (art. 44 comma 2, disegno di legge).
Ma, per non vanificarne la portata, ne viene estesa l’efficacia anche a quelle aperte precedentemente decorso il termine di sei mesi senza che gli aventi diritto si attivino.
Per preservare la facoltà di agire in restituzione i legittimari, entro sei mesi dalla data di entrata in vigore della nuova normativa, dovranno infatti notificare e trascrivere domanda di riduzione o notificare e trascrivere nei confronti del donatario e dei suoi aventi causa un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione, sempre che non l’avessero già fatto prima.
In mancanza, la nuova disciplina dell’azione di riduzione si applica anche“alle successioni aperte in data anteriore a quella di entrata in vigore della presente legge, decorsi sei mesi dalla sua entrata in vigore”.
Morale...
Una volta tanto la novella sembra rispettare lo scopo che espressamente si prefigge: “stimolare la concorrenza nel mercato immobiliare e delle garanzie, agevolando la circolazione giuridica di beni e diritti provenienti da donazione e acquistati da terzi, con conseguente maggiore semplicità e certezza dei rapporti giuridici oltre a più ampie e agili possibilità di accesso al credito in relazione ai medesimi beni ove costituiti in garanzia”.
Vi si può aggiungere la facilitazione dei passaggi generazionali. Perché se si può rivendere serenamente un bene ricevuto per donazione, lo si può anche donare in modo trasparente - senza inventarsi corrispettivi- e, tra l’altro, fiscalmente conveniente.
Con la recente riforma fiscale è stata infatti confermata la duplicazione della franchigia (nuovo art. 57 TUS e abrogazione dell’art. 8 comma 4 TUS, dicembre 2016).
Dato che per l’imposta di successione il conteggio avviene senza tener conto delle donazioni fatte in vita, se il figlio riceve dal padre una o più donazioni per un valore complessivo di un milione di euro, in totale esenzione da imposta, potrà godere della franchigia anche in sede successoria, e quindi non pagare nulla se il patrimonio devolutogli alla morte del padre non supera il milione di euro.
(Gianfranco Benetti- Notaio).
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