14/09/2026
L’ESQUILINO
Tremila anni di storia
Scrivere dell’Esquilino significa raccontare quasi tremila anni di storia di Roma.
Non soltanto la storia di un quartiere, ma quella di una parte della città che ha continuamente cambiato volto, funzione e popolazione, conservando tuttavia sotto le sue strade, nei suoi edifici e nei suoi spazi aperti le tracce delle epoche che l’hanno attraversata.
Per me, inoltre, l’Esquilino non è soltanto un oggetto di studio. È il luogo nel quale sono nato, nel luglio del 1946, e nel quale ho trascorso una parte fondamentale della mia infanzia e della mia adolescenza. La storia urbana si intreccia quindi inevitabilmente con la memoria personale.
Le origini più antiche
La presenza umana sull’Esquilino risale alle fasi più remote della formazione di Roma.
Prima ancora che la città assumesse una struttura unitaria, i rilievi dell’Oppio, del Fagutale, del Cispio e dell’Esquilino costituivano nuclei distinti, progressivamente entrati nel sistema urbano romano.
Le necropoli rinvenute nell’area testimoniano una frequentazione molto antica, già tra l’VIII e il VII secolo avanti Cristo. Per lungo tempo questa parte orientale della città ebbe un carattere marginale rispetto ai nuclei politici e religiosi più vicini al Tevere.
Con l’espansione di Roma, anche l’Esquilino venne progressivamente incorporato nella città. La tradizione attribuisce a Servio Tullio l’ampliamento del pomerio e la sistemazione difensiva del settore orientale attraverso il grande aggere.
L’Esquilino divenne così parte integrante di Roma.
Dalle necropoli agli horti
Durante l’età repubblicana parte dell’Esquilino continuò a essere utilizzata come area funeraria.
Con Augusto avvenne una delle prime grandi trasformazioni del settore. Mecenate bonificò ampie porzioni dell’antica area sepolcrale e vi realizzò i celebri Horti Maecenatis.
Fu un cambiamento radicale: da luogo marginale e funerario a territorio di ville, giardini e residenze aristocratiche.
Quella trasformazione anticipò una caratteristica destinata a ripetersi più volte nella storia dell’Esquilino: la sovrapposizione di città diverse nello stesso luogo.
Gli acquedotti e le grandi terme
Non si può comprendere l’Esquilino senza considerare il sistema degli acquedotti.
Roma disponeva, al culmine dell’età imperiale, di undici grandi acquedotti. Diversi di essi raggiungevano la città proprio dal settore orientale, facendo dell’Esquilino uno dei principali punti di ingresso dell’acqua nella capitale.
La grande disponibilità idrica favorì la costruzione di complessi termali monumentali.
Nell’area sorsero le Terme di Tito, le Terme di Traiano e, più tardi, le grandiose Terme di Diocleziano.
Sul Colle Oppio si sovrapposero strutture straordinarie.
La Domus Aurea di Nerone, costruita dopo l’incendio del 64 d.C., occupava un territorio vastissimo. Successivamente i Flavi e poi Traiano trasformarono parte di quegli spazi in grandi opere pubbliche.
Le Terme di Traiano furono costruite sopra una porzione della Domus Aurea.
Ancora oggi, percorrendo il Colle Oppio, si cammina letteralmente sopra una città sotterranea.
Una città sotto la città
Da ragazzo quei luoghi esercitavano su di me un fascino straordinario.
Venivo portato frequentemente al Colle Oppio e, crescendo, iniziai ad avventurarmi negli spazi sotterranei che allora erano assai meno controllati di oggi.
Entravo nelle cavità sotto le Terme di Tito e di Traiano; conoscevo gli accessi e le gallerie della Domus Aurea, le grandi strutture delle Sette Sale e l’area del Ludus Magnus presso il Colosseo.
Era come vivere contemporaneamente in due città.
Sopra c’era la Roma moderna, con i tram, le automobili, le case umbertine, i negozi e il traffico.
Sotto esisteva ancora la Roma antica.
Questa esperienza contribuì probabilmente, senza che allora potessi rendermene conto, alla mia successiva formazione di architetto e urbanista. Mi insegnava fisicamente ciò che più tardi avrei studiato sui libri: la città non è mai il prodotto di una sola epoca. È una stratificazione.
Il Medioevo cristiano
Con il declino dell’Impero molte grandi strutture antiche vennero progressivamente abbandonate, interrate o riutilizzate.
L’Esquilino acquistò però un nuovo significato attraverso il Cristianesimo.
Santa Maria Maggiore divenne uno dei grandi poli religiosi della città e San Giovanni in Laterano, poco più a sud, costituì per secoli il centro della Roma cristiana.
Tra questi grandi complessi religiosi si sviluppò un paesaggio fatto di vigne, conventi, orti, ville e percorsi di pellegrinaggio.
Per molti secoli Roma rimase infatti una città relativamente poco popolata all’interno di una cinta muraria enorme rispetto al numero dei suoi abitanti.
Tra i grandi monumenti antichi si estendevano vaste aree rurali.
Sisto V e la trasformazione della Roma orientale
Una svolta decisiva avvenne alla fine del Cinquecento con papa Sisto V.
Il pontefice comprese che Roma doveva essere riorganizzata attraverso un sistema di grandi assi capaci di collegare le basiliche e i principali luoghi religiosi.
Affidò a Domenico Fontana un vasto programma di trasformazione urbana.
La nuova rete stradale modificò profondamente il settore orientale della città e Santa Maria Maggiore divenne uno dei nodi fondamentali del nuovo sistema.
In questo quadro si colloca anche la grande Villa Peretti Montalto, fatta realizzare dal futuro Sisto V quando era ancora cardinale Felice Peretti.
La villa occupava una vasta area nei pressi delle future Terme di Diocleziano e della stazione Termini.
Successivamente passò ad altre famiglie, divenendo Villa Negroni e infine Villa Massimo.
Quasi tutto questo straordinario sistema di ville scomparve con la costruzione della Roma moderna.
Termini, De Mérode e la nascita della nuova città
Un altro momento decisivo fu la costruzione della ferrovia e della stazione Termini.
La localizzazione dello scalo ferroviario trasformò completamente il valore dei terreni circostanti.
Là dove esistevano ville, orti e grandi proprietà suburbane cominciò a delinearsi uno dei principali poli di sviluppo della futura capitale.
Già prima del 1870 alcuni operatori avevano compreso l’importanza che avrebbe assunto quella parte della città.
Tra questi ebbe particolare rilievo monsignor Francesco Saverio de Mérode, che acquistò vasti terreni e promosse interventi urbanistici nell’area compresa tra Termini e il centro.
De Mérode intuì con anticipo un meccanismo destinato a diventare fondamentale nella crescita di Roma: una grande infrastruttura pubblica può modificare radicalmente il valore dei terreni che la circondano.
La speculazione immobiliare, quindi, non nacque improvvisamente dopo la presa di Roma. Nella città pontificia esistevano già operazioni fondiarie e immobiliari realizzate da nobili, banchieri, mercanti di campagna, ordini religiosi e grandi proprietari.
Ma con Roma capitale il fenomeno cambiò completamente dimensione.
Roma capitale e la grande trasformazione edilizia
Dopo il 1870 Roma dovette trasformarsi rapidamente da capitale dello Stato pontificio a capitale del Regno d’Italia.
Arrivarono ministeri, funzionari, militari, magistrati, professionisti, commercianti, imprenditori e lavoratori.
Servivano case, uffici, scuole, caserme, strade, reti idriche, fognature, trasporti e servizi.
Il suolo urbano divenne una delle principali forme di investimento.
Accanto alle antiche famiglie proprietarie operarono banche, società immobiliari, imprese di costruzione, tecnici e intermediari.
Il meccanismo era evidente.
Un terreno agricolo aveva un determinato valore. Se una decisione pubblica prevedeva una strada, una stazione, un’infrastruttura o l’edificabilità dell’area, quel valore poteva aumentare enormemente.
La differenza tra il valore originario del suolo e quello acquisito attraverso la trasformazione urbana è la rendita fondiaria.
Roma divenne uno dei principali laboratori italiani di questo fenomeno.
Si acquistavano grandi proprietà, si attendeva la loro valorizzazione, si aprivano strade, si frazionavano i terreni, si vendevano i lotti e infine si costruivano i fabbricati.
Talvolta lo stesso terreno passava attraverso diversi proprietari prima ancora di essere edificato.
La crescita della città produceva così enormi spostamenti di ricchezza.
L’Esquilino come grande operazione urbana
L’Esquilino fu uno dei primi grandi laboratori della nuova Roma capitale.
La vicinanza della stazione Termini rendeva il quartiere strategico.
Le grandi proprietà esistenti tra Santa Maria Maggiore, Porta Maggiore, le Terme di Diocleziano e il Colle Oppio furono progressivamente attraversate da nuove strade e occupate da grandi isolati edilizi.
Il centro del nuovo quartiere divenne Piazza Vittorio Emanuele II.
La sua monumentalità non era casuale.
La nuova capitale voleva presentarsi come una città moderna ed europea.
I grandi fabbricati porticati, le facciate relativamente uniformi, la regolarità degli isolati e l’ampiezza della piazza costruivano una scena urbana completamente diversa dalla città pontificia.
Il giardino centrale, concepito secondo il gusto paesaggistico dell’Ottocento, conservava tuttavia importanti testimonianze del passato, come i resti del cosiddetto Ninfeo di Alessandro, conosciuto come Trofei di Mario, e la Porta Magica proveniente dalla Villa Palombara.
Ancora una volta sull’Esquilino il nuovo non cancellava completamente l’antico: gli si sovrapponeva.
Chi costruiva la nuova Roma
La trasformazione non fu soltanto una vicenda di proprietari e banchieri.
Roma richiamò lavoratori da molte parti d’Italia.
Muratori, scalpellini, carpentieri, fornaciai e manovali parteciparono alla costruzione della capitale.
Interi quartieri furono edificati nell’arco di pochi decenni.
Quella che oggi consideriamo la Roma storica dell’Ottocento era allora un immenso cantiere.
Alle spalle delle grandi operazioni immobiliari esisteva quindi anche una vastissima mobilitazione di lavoro, competenze tecniche e attività produttive.
Banche, edilizia e crisi
Il rapporto tra sistema bancario e costruzione urbana divenne sempre più stretto.
Le imprese avevano bisogno di credito per acquistare terreni e costruire; le banche vedevano nell’espansione edilizia una possibilità di investimento molto redditizia.
Finché i prezzi continuavano a crescere, il meccanismo sembrava funzionare.
Alla fine degli anni Ottanta dell’Ottocento, tuttavia, l’offerta edilizia divenne eccessiva, molte imprese risultarono fortemente indebitate e numerosi immobili rimasero invenduti.
La crisi coinvolse anche il sistema finanziario.
Lo scandalo della Banca Romana, esploso politicamente negli anni Novanta, mostrò quanto profondamente credito, politica ed edilizia fossero ormai intrecciati.
Non si trattava soltanto del fallimento di alcuni imprenditori, ma della crisi di un modello di sviluppo urbano basato su aspettative continue di aumento dei valori immobiliari.
La rendita e la crescita della Roma del Novecento
Il problema non terminò con la crisi di fine Ottocento.
Roma continuò a crescere e la rendita fondiaria conservò un ruolo determinante anche nel Novecento.
Ogni nuova strada, ogni rete, ogni servizio e ogni previsione urbanistica potevano modificare il valore delle aree periferiche.
Nel secondo dopoguerra il fenomeno assunse dimensioni ancora maggiori.
La popolazione aumentò rapidamente e la città si estese molto oltre il nucleo consolidato.
Accanto ai quartieri pianificati sorsero borgate, lottizzazioni private, insediamenti spontanei e costruzioni abusive.
Terreni agricoli posti ai margini della città potevano acquistare valori enormemente superiori nel momento in cui entravano nelle prospettive di espansione urbana.
Il destino economico di un terreno poteva dipendere da una linea tracciata su un piano regolatore.
Qui si pone una questione fondamentale.
L’urbanistica dovrebbe essere lo strumento attraverso il quale la collettività decide come utilizzare il territorio nell’interesse generale, stabilendo dove costruire, dove conservare, dove realizzare servizi, parchi, scuole e infrastrutture.
Ma ogni decisione urbanistica modifica anche il valore economico delle proprietà.
Per questo pianificare una città significa inevitabilmente confrontarsi con interessi economici molto forti.
Il problema nasce quando la trasformazione urbana viene guidata prevalentemente dalla valorizzazione fondiaria anziché dalla costruzione della città come bene comune.
Palazzo Massimo
All’interno delle trasformazioni ottocentesche scomparve anche gran parte dell’antica Villa Peretti Montalto.
Tra il 1883 e il 1886 il sacerdote gesuita Massimiliano Massimo, appartenente alla grande famiglia romana dei Massimo, fece costruire un nuovo edificio destinato all’istruzione.
Il progetto venne affidato all’architetto Camillo Pistrucci.
Per costruirlo fu demolito il precedente Palazzo Peretti, detto anche Palazzo Sistino, appartenuto al complesso della villa di Sisto V.
Nacque così Palazzo Massimo alle Terme.
Non era soltanto una scuola. Era un grande collegio nel quale vivevano studenti e professori gesuiti.
Molti anni dopo anch’io entrai in quel palazzo come convittore.
Il mio Esquilino
Sono nato a Piazza Vittorio nel luglio del 1946.
Del primo anno e mezzo della mia vita, trascorso nella casa di mia nonna, ho pochi ricordi. Uno è quello di un grande cane nero, Black, che mi incuteva timore.
Alla fine del 1947 la mia famiglia si trasferì in via Galilei.
Il primo gennaio del 1948 arrivò la levatrice per far nascere mia sorella Zelia.
Quando iniziai ad avere una percezione più precisa del mondo che mi circondava, compresi che fuori di casa erano tempi agitati.
L’Italia usciva dalla guerra e Roma portava ancora evidenti i segni della povertà e delle difficoltà del dopoguerra.
Quasi ogni giorno percorrevo con mia madre le strade dell’Esquilino per andare a Piazza Vittorio, dove mia nonna aveva un grande negozio sulle cui porte campeggiava la scritta:
Mobilificio Grilli.
Quelle passeggiate sono rimaste impresse nella mia memoria.
Per le strade incontravamo figure oggi quasi completamente scomparse.
C’erano gli sciuscià, i lustrascarpe, gli arrotini, i venditori di lupini, bruscolini e caldarroste.
C’erano carretti pieni di oggetti usati.
D’estate comparivano i venditori di meloni e cocomeri, con le fette sistemate su grandi blocchi di ghiaccio.
I chioschi vendevano aranciate, gazzose, birre e grattachecche.
I netturbini lavoravano con grandi scope di saggina e carretti sui quali erano sistemati due bidoni.
Era una città povera ma intensamente vissuta.
Tram, filobus e vita di strada
Piazza Vittorio era attraversata da numerose linee di trasporto pubblico.
Passavano tram e filobus.
Ricordo in particolare un tram, mi pare fosse il numero 12, che proveniva da Monteverde e proseguiva verso Portonaccio.
Era formato da due vetture e procedeva lentamente, soprattutto nelle salite, passando per via Cavour, via Giovanni Lanza e via dello Statuto.
Quando rallentava qualcuno saliva persino in corsa.
I ragazzi che non volevano pagare il biglietto talvolta si aggrappavano al gancio posteriore della vettura.
Sono immagini che appartengono a una Roma ormai scomparsa.
La strada non era ancora soltanto uno spazio destinato alla circolazione delle automobili.
Era luogo di commercio, lavoro, incontro e spettacolo quotidiano.
Palazzo Massimo e il Collegio
Una parte importante della mia adolescenza trascorse proprio a Palazzo Massimo.
Essere convittore significava vivere molte ore dentro quell’edificio: studiare, mangiare, dormire, partecipare alla vita del collegio.
Per un ragazzo curioso quel palazzo possedeva un fascino particolare.
Ricordo che nel corridoio del primo piano erano esposte grandi tavole dedicate alla Roma di Sisto V e alle trasformazioni promosse dal pontefice.
Quelle immagini permettevano di comprendere quanto profondamente il territorio intorno a Termini fosse cambiato.
Il palazzo nel quale vivevamo era esso stesso il risultato di quelle trasformazioni.
Dall’Esquilino all’EUR
Quando il Collegio Massimo si trasferì all’EUR, anche la mia famiglia lasciò l’Esquilino.
Andammo ad abitare in via della Musica.
Fu quasi una coincidenza simbolica.
Avevo trascorso l’infanzia e l’adolescenza in una parte di Roma costruita soprattutto dopo il 1870 e ora mi trasferivo in un quartiere che rappresentava un’altra grande stagione dell’urbanistica romana: quella del Novecento.
Il nuovo Collegio Massimo si trovava vicino al Museo della Civiltà Romana.
Anche questo museo divenne per me un luogo familiare.
Il grande plastico di Roma
Nel Museo della Civiltà Romana era conservato uno degli oggetti che più mi affascinavano: il grande plastico della Roma imperiale realizzato da Italo Gismondi.
Gismondi, architetto e archeologo, iniziò il modello negli anni Trenta e vi lavorò per molti anni, con successivi ampliamenti.
Il plastico, realizzato in scala 1:250, rappresentava Roma nel periodo costantiniano, all’inizio del IV secolo d.C.
Osservandolo si comprendeva in maniera immediata qualcosa che nessuna planimetria poteva mostrare con la stessa efficacia: la dimensione fisica della città antica.
Si vedevano le grandi terme, i fori, il Colosseo, il Circo Massimo, gli acquedotti, le insulae, i templi, le domus e la trama fittissima delle strade.
Per me aveva un significato particolare.
Potevo cercare nel plastico proprio i luoghi nei quali ero cresciuto: l’Esquilino, il Colle Oppio, la Domus Aurea, le terme, gli acquedotti.
Potevo confrontare idealmente la Roma nella quale vivevo con quella esistita quasi duemila anni prima.
Forse anche da questa esperienza deriva la mia convinzione, maturata poi professionalmente, che per comprendere una città sia necessario leggerne contemporaneamente la forma, la storia e il paesaggio.
L’Esquilino commerciale e le trasformazioni recenti
Nel dopoguerra Piazza Vittorio rimase per molti anni uno dei grandi centri commerciali popolari di Roma.
Il mercato era un elemento essenziale della vita del quartiere.
Le botteghe sotto i portici, i negozi nelle strade circostanti e il commercio ambulante formavano un sistema estremamente vitale.
Con il passare dei decenni la struttura commerciale cambiò profondamente.
La trasformazione della distribuzione, la diffusione della grande distribuzione organizzata, la crisi di molte attività tradizionali e i cambiamenti sociali della popolazione residente produssero progressivamente un nuovo Esquilino.
Anche l’immigrazione internazionale trasformò il quartiere.
Negozi, ristoranti, attività artigianali e servizi destinati alle nuove comunità sostituirono molte delle attività precedenti e Piazza Vittorio divenne uno dei luoghi più multietnici di Roma.
Si può discutere su come queste trasformazioni siano state governate e sulle politiche commerciali e urbanistiche adottate.
Dal punto di vista storico, tuttavia, anche questa fase conferma la straordinaria capacità dell’Esquilino di mutare funzione e popolazione senza perdere completamente le tracce della propria storia.
Tremila anni nello stesso luogo
Pochi quartieri romani permettono di leggere con altrettanta chiarezza le successive trasformazioni della città.
Le necropoli arcaiche, gli horti romani, la Domus Aurea, le Terme di Tito e di Traiano, gli acquedotti, le basiliche cristiane, le ville rinascimentali, il sistema urbanistico di Sisto V, Villa Peretti Montalto, la ferrovia, la stazione Termini, le iniziative di De Mérode, la Roma capitale, Piazza Vittorio, Palazzo Massimo, la città borghese dell’Ottocento, la Roma popolare del dopoguerra e infine la trasformazione commerciale e multietnica contemporanea.
Sono città diverse costruite quasi nello stesso luogo.
La memoria della città
Quando oggi percorro mentalmente quelle strade, non riesco a separare ciò che ho studiato da ciò che ho vissuto.
Piazza Vittorio non è soltanto una piazza dell’urbanistica postunitaria.
È il luogo dove viveva mia nonna.
Via Galilei non è soltanto una strada dell’Esquilino.
È la strada della mia prima casa.
Il Colle Oppio non è soltanto un’area archeologica.
È il luogo nel quale da bambino correvo e nel quale più tardi mi introducevo, curioso, tra i resti della Roma sotterranea.
Palazzo Massimo non è soltanto un edificio ottocentesco costruito sui terreni dell’antica Villa Peretti.
È il luogo della mia adolescenza.
Il Museo della Civiltà Romana non è soltanto un museo.
È il luogo nel quale osservavo il plastico di Gismondi cercando di riconoscere la città che avevo imparato a conoscere camminandoci dentro.
Forse proprio questo è il significato più profondo della città.
Una città non è soltanto l’insieme dei suoi edifici.
È l’accumulazione delle vite che l’hanno attraversata.
Ogni generazione costruisce, demolisce, trasforma, dimentica e riscopre.
L’Esquilino racconta tutto questo meglio di molti altri luoghi di Roma.
Sotto una strada moderna può esserci una domus romana.
Dietro un palazzo ottocentesco può sopravvivere il ricordo di una villa rinascimentale.
Dietro la facciata di un negozio può esserci la memoria di una famiglia.
Dietro un giardino pubblico può riapparire una necropoli di quasi tremila anni fa.
Per questo l’Esquilino non è semplicemente un quartiere.
È una parte essenziale della storia di Roma.
Ed è anche una parte della mia storia.
