MJH Notaires

13/06/2026

Le viager permet à un vendeur de transformer un logement en revenus tout en restant occupant. 🏠

Le prix combine parfois un bouquet versé à la signature (souvent 20 à 30 % de la valeur) et une rente payée chaque mois, trimestre ou année, jusqu’au décès du crédirentier ; les versements s’arrêtent alors automatiquement. En viager occupé, un droit d’usage ou un usufruit est inscrit à l’acte, ce qui réduit la valeur pour l’acheteur. La rente peut être indexée sur l’inflation.

Charges et travaux se partagent en général ainsi : entretien courant pour l’occupant, gros travaux pour le propriétaire, avec une répartition détaillée dans l’acte. La rente est imposable, mais seulement en partie, avec un abattement plus élevé quand le premier versement intervient à un âge avancé.

02/06/2026

Une preuve obtenue de façon déloyale doit-elle être écartée automatiquement lorsqu’un enfant est au centre du litige ?

La réponse est désormais non. En matière d’autorité parentale, le juge doit vérifier deux points : la preuve est-elle indispensable pour établir un motif grave, et l’atteinte portée à la vie privée est-elle strictement proportionnée au but poursuivi ? La Cour de cassation rappelle ainsi que le seul caractère déloyal d’un enregistrement ne suffit plus à l’exclure.

Le point décisif reste ouvert : comment articuler le droit à la preuve avec l’intérêt supérieur de l’enfant, à la fois protégé par la mesure et exposé par le procédé utilisé ? C’est sur cette mise en balance que se joue désormais l’analyse des dossiers familiaux.

L’admission de la preuve déloyale confrontée à l’intérêt de l’enfant

27/05/2026

Jusqu’à 40 % de baisse sur le prix d’achat d’un logement : le bail réel solidaire est-il encore trop peu connu ? 🧐

Le principe est simple. L’acheteur devient propriétaire du logement, mais pas du terrain, conservé par un OFS. Dans certaines villes, cet écart de prix change l’accès à la propriété pour des ménages exclus du marché classique.

Le dispositif s’adresse à un public précis : résidence principale, plafonds de revenus, programmes agréés. À cela peuvent s’ajouter un PTZ jusqu’à 40 %, une TVA réduite à 5,5 % et des mensualités souvent 20 à 30 % plus basses.

Acheter en BRS permet de devenir propriétaire moins cher. Conditions, étapes, aides et pièges à éviter avant de signer.

19/05/2026

Un locataire commercial peut-il bloquer une clause résolutoire sans avoir demandé de délais de paiement dans le mois du commandement ?

La réponse dépend du fond du dossier, mais un point est désormais clair : si le bailleur a manqué à ses obligations au point de rendre les locaux impropres à leur destination, le locataire peut opposer l’exception d’inexécution et suspendre le paiement des loyers. Dans cette situation, le juge doit vérifier si cette exception est bien fondée, même sans demande de délais dans le délai d’un mois.

En pratique, la clause résolutoire ne suffit donc pas à écarter ce mécanisme. Il faut documenter précisément les manquements du bailleur, la date à laquelle l’usage des locaux est devenu impossible et leur impact sur l’exécution du bail. Ce point peut modifier l’analyse du risque contentieux.

15/05/2026

Un bail civil peut sembler plus souple.
Mais si le logement devient la résidence principale du locataire, le contrat peut changer de régime.
Le nom du bail ne suffit pas à sécuriser la location.

Réf : Articles 1708, 1110, 1188 et suivants du Code civil, article 12 du Code de procédure civile

06/05/2026

Beaucoup d’acquéreurs pensent que “la GFA couvre tout” en VEFA, surtout quand le marché se tend et que des promoteurs défaillent. Cette garantie sert avant tout à permettre l’achèvement de l’immeuble si le vendeur n’est plus en mesure de financer les travaux. 🏗️

La GFA sécurise la fin du chantier, pas le coût du temps perdu. ⏳

En cas de re**rd ou de surcoûts (intérêts intercalaires, relogement…), il faut donc enclencher d’autres démarches : mise en demeure, dossier documenté, déclaration de créance au mandataire judiciaire, et échange avec la banque. 📬🔎

Quel document conservez-vous systématiquement pour prouver l’avancement réel du chantier ?

28/04/2026

La fin du dispositif Pinel réduit l’investissement locatif privé et freine les mises en chantier, alors que la demande reste forte dans les zones tendues. 📉

Pour relancer l’offre, une réforme dite structurelle peut viser la lisibilité fiscale, la sécurisation des projets et une adaptation par territoire, afin de répondre aux besoins locaux. 🧭

Quelques points à suivre de près :
📍 Différencier les incitations selon la tension du marché et les objectifs de production.
🏗️ Agir aussi sur le parc existant : remise en location, rénovation, lutte contre la vacance.
📑 Stabiliser les règles sur plusieurs années pour redonner confiance aux investisseurs particuliers.

Sans relance ciblée, la pression locative risque de s’accentuer. Une approche territorialisée peut mieux aligner offre, demande et capacités de financement.

20/04/2026

Transmettre un bien à ses enfants ne signifie pas renoncer à son confort de vie.

Le démembrement de propriété permet d’anticiper la transmission d’un logement tout en conservant l’usage du bien ou les revenus locatifs. 🔎

Le mécanisme est simple : les enfants reçoivent la nue-propriété, le parent conserve l’usufruit. Il peut continuer à habiter le logement ou à le louer.

Avant de décider, il est essentiel d’analyser l’âge, la valeur du bien, la fiscalité applicable (au regard des règles en vigueur au 06/01/2026) et l’impact sur les charges et l’organisation familiale. 📌

Bien préparée, la transmission protège à la fois le patrimoine et le niveau de vie.

16/04/2026

Des certificats médicaux rédigés 7 ans après un décès peuvent-ils servir à prouver l’insanité d’esprit lors d’un testament ?

Dans une succession, un héritier a contesté un legs consenti par testament authentique, en produisant deux certificats établis plusieurs années après le décès. La cour d’appel a refusé d’en examiner la valeur au seul motif de leur date.

La Cour de cassation rappelle que la preuve de l’insanité d’esprit (C. civ., art. 414-1 et 901) peut être rapportée par tous moyens, y compris par des certificats postérieurs, si leur contenu éclaire l’état au jour de l’acte. 🧠

Pour limiter les incertitudes, il est utile de réunir des éléments datés autour de la signature (attestations, documents médicaux, circonstances).

La valeur probante de certificats médicaux produits sept ans après la confection du testament authentique attaqué pour insanité d'esprit doit être analysée par les juges du fond sans que ceux-ci puissent s'y refuser, en opposant la date tardive de ces certificats.

08/04/2026

Que devient votre épargne si vous n'avez ni conjoint ni enfant pour en hériter ? 👇

Lorsqu'une personne décède sans héritiers directs, l'État intervient. Jusqu'au sixième degré de parenté, la loi cherche des bénéficiaires potentiels. Mais si personne n'est trouvé, l'épargne est déclarée en déshérence et récupérée par l'État après une décision de tribunal.

Pour éviter cela, il est impératif de préparer sa succession. Un testament ou une assurance-vie peut garantir que vos économies iront à ceux que vous choisissez.

Ne laissez pas l'État décider pour vous. Prenez les devants et planifiez dès maintenant. 📍