Emmanuelle Garnaud - Notaire

11/06/2026

🏡 Lors d’un achat, on anticipe naturellement le prix de vente et les frais d’acquisition.
Pourtant, au moment de la signature, plusieurs sommes complémentaires s’ajoutent pour ajuster les comptes entre vendeur et acquéreur.

1. Le prorata de taxe foncière
La taxe foncière est due par celui qui possède le bien au 1er janvier. En pratique, on prévoit presque toujours un remboursement prorata temporis : l’acquéreur rembourse au vendeur la part correspondant à la période durant laquelle il sera propriétaire.

2. Le prorata de charges de copropriété
Le vendeur règle généralement des provisions par trimestre pour les dépenses courantes. Il est donc logique que l’acquéreur lui rembourse la part correspondant à la période postérieure à la vente.

1. Les avances ou fonds de roulement
Il s’agit d’une réserve de trésorerie détenue par le syndic pour faire face à des dépenses urgentes. Cette somme est remboursée par l’acquéreur le jour de la signature car c’est lui qui en profitera par la suite.

1. Le fonds de travaux
Destiné à financer de futurs travaux dans la copropriété, ce fonds est obligatoire. Si la loi ne prévoit pas son remboursement, il est fréquent de prévoir que l’acquéreur rembourse le vendeur, étant donné que ce fonds servira aux travaux futurs de l'immeuble.

Anticiper ces "petites sommes" permet d'aborder votre signature avec sérénité.

08/06/2026

🕒⏳ Un re**rd qui peut coûter cher : Découvrez l'histoire d'un chèque encaissé trop t**d et les règles strictes de l'assurance-vie après 70 ans. Ne laissez pas vos héritiers payer les conséquences de votre négligence. 🕒⏳

Un simple re**rd peut coûter très cher à vos héritiers. L’histoire d’un chèque encaissé trop t**d rappelle les règles strictes de l’assurance-vie après 70 ans.

01/06/2026

La date limite de la loi Le Meur est passée. Depuis le 20 mai, toutes les annonces de location saisonnière dépourvues d’un numéro d’enregistrement national à 13 chiffres sont légalement désactivées par les plateformes.

Pour les propriétaires, l’obligation s’applique sur tout le territoire et sans distinction, de la résidence principale au studio parisien.
Ne pas être en règle sur le portail Declaloc expose les loueurs à une amende pouvant atteindre 10 000 euros !

Et à Paris, où les quotas et le plafond annuel sont stricts, la chasse aux annonces non conformes s'accélère, en parallèle d'une taxe de séjour en forte hausse.

✅ Pour qu'un logement saisonnier soit valable, il faut obtenir cette certification officielle. Le problème est que les plateformes n'acceptent plus de simples promesses d'enregistrement. Elles exigent un numéro valide.

Si votre annonce a été coupée ou si les contraintes deviennent trop lourdes, d'autres stratégies patrimoniales existent. Pensez-y : attendre le plein été pour repenser votre modèle locatif vous fera perdre de précieux mois de revenus.

01/06/2026

Le cadre des loyers impayés évolue, avec des mesures qui viennent renforcer la position des propriétaires à compter de 2027.

Un décret récent modifie en profondeur la manière dont un impayé est juridiquement caractérisé.
Jusqu’à présent, il fallait que la dette atteigne deux mois de loyer (après déduction des APL) pour être reconnue comme telle.

👉 Demain, le seuil sera atteint :
– dès 450 € de dette,
– ou après 3 mois de défaut de paiement, quel que soit le montant.

📌 Conséquence directe : les procédures pourront être engagées plus tôt, avec une meilleure réactivité face aux situations dégradées.

Autre évolution majeure : le maintien des aides personnelles au logement (APL), y compris en cas de résiliation du bail.

Concrètement, l’aide pourra être versée directement au propriétaire, elle contribuera à réduire la dette locative, sauf situations spécifiques (mauvaise foi avérée, troubles, décision judiciaire…).

💡 Cette évolution marque un changement d’approche plutôt qu’une suspension automatique des aides, le dispositif vise désormais à limiter l’aggravation de la dette et à sécuriser les flux financiers.

👉 Pour autant, la gestion des impayés reste un sujet sensible, à la croisée du droit locatif, des procédures civiles et des enjeux sociaux.

Un accompagnement adapté permet de sécuriser la relation locative.

28/05/2026

Encore méconnu, le PER obligatoire est un outil performant pour préparer sa retraite. Mis en place par l’employeur pour certaines catégories de salariés, il repose sur des cotisations obligatoires souvent co-financées par l’entreprise.

🚀 Les avantages clés
- Levier fiscal : Les versements volontaires du salarié sont déductibles de son revenu imposable (dans la limite des plafonds), optimisant l'effort d'épargne.
- Performance : Accès à une gestion financière diversifiée (fonds en euros et unités de compte).
- Protection : Le cadre assurantiel sécurise la transmission en cas de décès grâce à la clause bénéficiaire.

⚖️ Les spécificités à anticiper
- Sortie en rente : À l'inverse du PER individuel, la sortie s’effectue ici principalement sous forme de rente viagère. Le capital est donc peu disponible au dénouement, sauf cas exceptionnels.
- Mobilité : En cas de changement d’entreprise, vous pouvez conserver le plan, l’alimenter volontairement ou le transférer vers un autre PER pour centraliser vos avoirs.

👉 Le PER obligatoire s'intègre parfaitement dans une stratégie globale mêlant retraite, fiscalité et transmission.

25/05/2026

🏠📜 Un récent jugement met en lumière l'importance de la preuve dans le traitement des sinistres immobiliers. Les assureurs ne peuvent se cacher derrière les délais pour refuser une indemnisation. Un constat d'huissier, même après le départ du locataire, peut faire foi et doit être pris en compte. Découvrez cette affaire éclairante !

Un récent cas rappelle que l’assureur ne peut pas se retrancher derrière un délai pour refuser d’indemniser des dommages immobiliers. Dès lors qu’un constat d’huissier est produit, même après le départ du locataire, il fait foi et doit être pris en compte.

21/05/2026

📉 L’accès simplifié aux marchés financiers a transformé des milliers de particuliers en investisseurs autonomes, mais cette liberté a un prix souvent invisible.

Entre les déclarations de comptes étrangers oubliées, les IFU qui ne parviennent jamais, les dividendes mal enregistrés ou les moins-values qui s’évaporent dans les méandres administratifs, la facture réelle d’un courtier dépasse bien souvent ses tarifs affichés.

Une complexité fiscale qui, sans accompagnement, peut coûter bien plus cher que quelques frais de transaction en moins. La question n’est plus seulement *comment* investir, mais *comment ne pas se perdre en route*.

Le courtage en ligne a démocratisé l’investissement boursier. Mais il a aussi déplacé une partie de la complexité vers l’investisseur lui-même. Déclaration de compte à l’étranger, IFU absent, dividendes mal reportés, moins-values perdues : pour beaucoup de particuliers, le vrai coût...

18/05/2026

🏢 Depuis le 1er janvier 2026, une nouvelle étape de la loi Climat et Résilience est entrée en vigueur : toutes les copropriétés de moins de 50 lots doivent désormais réaliser un DPE collectif.

Voici l’essentiel à retenir pour votre gestion immobilière en ce début d’année :

📍 Après les grands ensembles, ce sont maintenant les petites résidences qui sont concernées. Ce diagnostic offre une vision globale de la performance énergétique de l’immeuble et devient un outil clé pour piloter la valorisation de votre patrimoine.

📍 Pour rappel, les logements classés G sont déjà exclus du marché locatif pour les nouveaux baux. Le DPE collectif permet d’identifier les travaux à mener à l’échelle du bâtiment afin d’améliorer la note de votre lot et sécuriser vos revenus futurs.

📍 La réforme du calcul pour les petites surfaces et les chauffages électriques est désormais bien en place. Avec l’ajustement des coefficients, certains biens peuvent sortir mécaniquement du statut de passoire thermique. Il est opportun de vérifier si vous êtes concerné.

📍 Au-delà de l’obligation, ce diagnostic constitue un levier de performance : un bien bien classé conserve mieux sa valeur et limite le risque de vacance locative.

Nous vous accompagnons pour mesurer l’impact de ces évolutions et définir la stratégie adaptée : rénover, conserver ou arbitrer.

14/05/2026

En matière de succession, tout ne se résume pas à ce que l’on possède.

👉 L’essentiel réside souvent dans ce que l’on veut transmettre… et comment.

Le droit des successions reconnaît aujourd’hui une place centrale à la volonté du testateur.

Il ne s’agit plus seulement de répartir un patrimoine existant, mais de structurer une transmission, en organisant les droits et les équilibres entre les héritiers et les bénéficiaires.

💡 Un testateur peut ainsi aller au-delà d’une lecture strictement patrimoniale de ses droits, en imposant à ses héritiers certaines charges, destinées à garantir l’effectivité de ses choix.

C’est notamment le cas lorsqu’il entend assurer à un proche la jouissance d’un bien dans son intégralité, même si ce bien n’est détenu qu’en partie.

Dans cette logique, la transmission ne repose plus uniquement sur la propriété, mais sur une organisation juridique pensée en amont.

👉 Conséquence directe : lorsqu’elle est clairement exprimée, la volonté du testateur s’impose et structure l’ensemble du règlement de la succession, jusque dans ses effets concrets.

Anticiper, organiser, préciser : le testament devient un véritable outil d’ingénierie patrimoniale, au service d’une transmission sur mesure.

11/05/2026

🏦 Le critère des 35 % d’endettement, souvent perçu comme un frein à l’accès au crédit, pourrait bientôt évoluer vers une approche plus nuancée.

Une proposition de loi récente suggère d’y intégrer la notion de « reste à vivre », ouvrant la porte à des ménages aux revenus élevés mais actuellement limités par ce plafond rigide. Une piste qui interroge : et si la solvabilité ne se mesurait plus seulement en pourcentage, mais aussi en capacité réelle à vivre décemment après remboursement ?

Une proposition de loi déposée mi-avril vise à assouplir le critère du taux d'endettement à 35 % qui bride aujourd'hui de nombreux dossiers. L'idée : intégrer la notion de « reste à vivre » pour permettre aux ménages disposant de revenus confortables d'emprunter au-delà du plafond actuel...