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Stéphane DUQUESNOY - Marie LABORDE-LATOUCHE - Julia BARBÉ-DUQUESNOY

Organisation frauduleuse d'insolvabilité : le gérant qui vide sa société pour éviter de payer une indemnité d'occupation...
19/06/2026

Organisation frauduleuse d'insolvabilité : le gérant qui vide sa société pour éviter de payer une indemnité d'occupation encourt des poursuites pénales !

👉 La chambre criminelle de la Cour de cassation vient de rendre, le 9 avril 2026, une décision particulièrement importante pour tous les bailleurs de locaux commerciaux confrontés à des locataires indélicats dont le gérant organise frauduleusement l'insolvabilité de la société pour échapper à ses condamnations civiles.
Elle confirme que l'indemnité d'occupation due après résiliation d'un bail commercial entre dans le champ de l'article 314-7 du Code pénal relatif à l'organisation frauduleuse d'insolvabilité, en raison de sa nature quasi-délictuelle et non contractuelle.
Une décision aux conséquences pratiques importantes pour tous les bailleurs de locaux commerciaux 🔍

👉 Le cadre juridique : organisation frauduleuse d'insolvabilité et bail commercial :

L'organisation frauduleuse d'insolvabilité est une infraction pénale prévue par l'article 314-7 du Code pénal.

Elle vise le fait, par un débiteur, d'organiser ou d'aggraver son insolvabilité en vue de se soustraire à l'exécution d'une condamnation pécuniaire prononcée par une juridiction répressive ou d'une décision de justice civile.

Elle est punie de trois ans d'emprisonnement et de 45 000 euros d'amende.

Pour que cette infraction soit constituée, plusieurs conditions doivent être réunies. Le débiteur doit faire l'objet d'une condamnation pécuniaire. Il doit avoir organisé ou aggravé son insolvabilité de manière frauduleuse - par des actes visant à soustraire ses biens aux poursuites de ses créanciers. Et cette organisation frauduleuse doit avoir été réalisée en vue de se soustraire à l'exécution de la condamnation.

La question soulevée par la décision du 9 avril 2026 est de savoir si l'indemnité d'occupation due par un locataire commercial après la résiliation de son bail peut constituer la condamnation pécuniaire visée par l'article 314-7 du Code pénal.
Le gérant contestait cette qualification en soutenant que l'indemnité d'occupation est de nature contractuelle et exclue du champ de l'infraction 💡

👉 Les faits à l'origine de la décision :

Une société locataire d'un local commercial cesse de régler ses loyers. Le bailleur obtient la résiliation du bail et la condamnation de la société locataire à lui payer les sommes dues au titre des loyers et charges impayés, ainsi qu'une indemnité d'occupation.

La société fait appel du jugement. Avant la date de l'audience devant la cour d'appel, le gérant prend une série de mesures qui vont caractériser l'organisation frauduleuse d'insolvabilité : il transfère le siège social de la société locataire dans des locaux appartenant à une autre société qu'il dirige, déménage le stock de marchandises dans ces mêmes locaux, et cède la totalité des parts de la société locataire pour un euro symbolique à une autre société avec transmission universelle de patrimoine.

Ces actes, réalisés juste avant l'audience d'appel, ont manifestement pour effet de vider la société locataire de tout actif et de la rendre insolvable, rendant ainsi impossible l'exécution de la condamnation civile obtenue par le bailleur.
Le bailleur dépose plainte contre le gérant pour organisation frauduleuse d'insolvabilité ⚡

👉 La décision de la chambre criminelle du 9 avril 2026 (n° 24-83323) :

La chambre criminelle de la Cour de cassation confirme la condamnation du gérant pour organisation frauduleuse d'insolvabilité. Sa décision repose sur une qualification précise de la nature juridique de l'indemnité d'occupation.

Sur la nature de l'indemnité d'occupation :
Le gérant soutenait que l'indemnité d'occupation est de nature contractuelle — liée au contrat de bail — et qu'elle est donc exclue du champ de l'article 314-7 du Code pénal. La Cour de cassation rejette fermement cet argument.

Elle précise que l'indemnité d'occupation au paiement de laquelle la société locataire a été condamnée ne saurait être considérée comme de nature contractuelle pour être rattachée au contrat de bail, dès lors qu'elle sanctionne une occupation des lieux sans droit ni titre, constitutive d'une faute civile au sens de l'article 1240 du Code civil, et qu'elle n'a pas sa cause dans ledit contrat de bail.

En d'autres termes, l'indemnité d'occupation n'est pas une somme due en exécution du contrat de bail — qui a été résilié — mais une somme due en réparation d'une faute civile commise par l'occupant qui se maintient dans les lieux sans droit ni titre après la résiliation. Elle a une double nature compensatoire et indemnitaire, qui la place dans le champ de l'article 314-7 du Code pénal 💡

Sur la caractérisation de l'organisation frauduleuse d'insolvabilité :
La Cour de cassation confirme que les actes commis par le gérant avant l'audience d'appel - transfert du siège social, déménagement du stock de marchandises, cession des parts pour un euro symbolique avec transmission universelle de patrimoine - caractérisent l'organisation frauduleuse d'insolvabilité prévue par l'article 314-7 du Code pénal.

Ces actes, réalisés de manière concomitante et juste avant l'audience d'appel, témoignent de la volonté du gérant d'organiser l'insolvabilité de la société locataire pour échapper à l'exécution de la condamnation civile obtenue par le bailleur 🔍

👉 La portée de la décision : deux clarifications essentielles :

Cette décision est importante à plusieurs titres.

Première clarification : la nature quasi-délictuelle de l'indemnité d'occupation
La Cour de cassation confirme que l'indemnité d'occupation due après résiliation d'un bail commercial est de nature quasi-délictuelle et non contractuelle. Elle sanctionne une occupation sans droit ni titre, constitutive d'une faute civile au sens de l'article 1240 du Code civil. Cette qualification est fondamentale car elle détermine le régime juridique applicable à l'indemnité d'occupation, notamment en matière pénale.

Deuxième clarification : l'application de l'article 314-7 du Code pénal à l'indemnité d'occupation
La décision du 9 avril 2026 confirme que l'indemnité d'occupation entre dans le champ de l'article 314-7 du Code pénal relatif à l'organisation frauduleuse d'insolvabilité. Un gérant qui organise frauduleusement l'insolvabilité de sa société pour échapper au paiement d'une indemnité d'occupation commet donc une infraction pénale passible de trois ans d'emprisonnement et de 45 000 euros d'amende 🚨

👉 Les implications pratiques pour les bailleurs de locaux commerciaux :

Cette décision appelle plusieurs recommandations pratiques importantes.

💡 Pour les bailleurs confrontés à un locataire indélicat : si le gérant de votre locataire commercial organise frauduleusement l'insolvabilité de la société pour échapper à ses condamnations civiles - transfert d'actifs, cession des parts pour un euro symbolique, déménagement du stock - n'hésitez pas à déposer plainte pour organisation frauduleuse d'insolvabilité sur le fondement de l'article 314-7 du Code pénal. Cette voie pénale est un outil puissant qui peut conduire à la condamnation personnelle du gérant.

💡 Pour les bailleurs en cours de procédure civile : si vous avez obtenu une condamnation civile de votre locataire commercial et que vous constatez des mouvements suspects dans la gestion de la société -transferts d'actifs, restructurations, cessions - agissez rapidement. La constitution de partie civile dans la procédure pénale vous permettra d'obtenir des dommages-intérêts complémentaires.

💡 Pour les gérants de sociétés locataires : la décision du 9 avril 2026 rappelle avec force que les actes visant à organiser l'insolvabilité d'une société pour échapper à des condamnations civiles constituent une infraction pénale grave. La tentation de vider la société avant une audience d'appel pour rendre la condamnation inexécutable est une stratégie extrêmement risquée, qui peut conduire à une condamnation pénale personnelle 🛡️

👉 En conclusion :

La décision rendue par la chambre criminelle de la Cour de cassation le 9 avril 2026 (n° 24-83323) apporte une clarification importante sur l'application de l'article 314-7 du Code pénal en matière de bail commercial. Elle confirme que l'indemnité d'occupation due après résiliation d'un bail commercial, de nature quasi-délictuelle et non contractuelle, entre dans le champ de l'organisation frauduleuse d'insolvabilité. Un gérant qui organise frauduleusement l'insolvabilité de sa société pour échapper à cette condamnation encourt des poursuites pénales.

Pour tous les bailleurs de locaux commerciaux confrontés à des locataires indélicats, cette décision est un signal encourageant : la voie pénale est ouverte face aux gérants qui cherchent à se soustraire frauduleusement à leurs obligations.

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Annulation d'un prêt immobilier : la banque n'a pas à restituer les primes d'assurance... c'est à l'assureur de le faire...
18/06/2026

Annulation d'un prêt immobilier : la banque n'a pas à restituer les primes d'assurance... c'est à l'assureur de le faire !

👉 La première chambre civile de la Cour de cassation vient de rendre, le 11 mars 2026, une décision particulièrement importante pour tous les emprunteurs engagés dans un contentieux bancaire portant sur l'annulation de leurs contrats de prêt immobilier. Elle rappelle avec force que lorsqu'un prêt immobilier est annulé, la banque n'est pas tenue de restituer les primes d'assurance versées par les emprunteurs, car elle est tiers au contrat d'assurance conclu directement entre l'assureur et les emprunteurs.
Une décision qui clarifie utilement la répartition des obligations de restitution entre la banque et l'assureur en cas d'annulation du prêt 🔍

👉 Le cadre juridique : assurance de groupe et lien contractuel :

L'assurance de groupe est un mécanisme très répandu dans le domaine du crédit immobilier. Elle permet à un organisme - le souscripteur, généralement la banque prêteuse - de souscrire un contrat d'assurance auprès d'un assureur, au bénéfice de ses clients emprunteurs, qui y adhèrent individuellement.

Ce mécanisme soulève une question fondamentale sur la nature des liens contractuels qui se nouent entre les différentes parties. En adhérant au contrat d'assurance de groupe proposé par la banque, l'emprunteur conclut-il un contrat avec la banque, avec l'assureur, ou avec les deux ?

L'article L. 140-1 du Code des assurances, dans sa rédaction antérieure à la loi du 26 juillet 2005 - devenu l'article L. 141-1 du même code - apporte une réponse claire à cette question : le contrat d'assurance de groupe crée un lien contractuel direct entre l'adhérent et l'assureur. Le souscripteur, la banque, n'est qu'un intermédiaire technique, qui est tiers par rapport au contrat d'assurance liant l'assureur à l'adhérent assuré 💡

👉 Les faits à l'origine de la décision :

Des emprunteurs avaient assigné la banque prêteuse en responsabilité et en constatation du caractère abusif de certaines clauses de leurs contrats de prêt immobilier. Ils avaient demandé l'annulation des contrats de prêt et la restitution de toutes les sommes qu'ils avaient payées à la banque en exécution de ces contrats, dont les primes d'assurance.

La banque avait souscrit à une assurance de groupe auprès d'un assureur, et les emprunteurs avaient adhéré à cette assurance dans le cadre de leur prêt immobilier. Les primes d'assurance avaient été versées par les emprunteurs dans le cadre de cette adhésion.

Pour condamner la banque à restituer aux emprunteurs les primes d'assurance, la cour d'appel avait retenu qu'en conséquence de l'annulation du prêt, la banque est tenue de restituer toutes les sommes qu'elle a perçues en exécution de ce contrat. Ce raisonnement, qui assimile les primes d'assurance à des sommes versées en exécution du contrat de prêt, va être censuré par la Cour de cassation ⚡

👉 La décision de la Cour de cassation du 11 mars 2026 (n° 24-21018) :

La Cour de cassation casse et annule la décision de la cour d'appel. Au visa de l'article 1165 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 — qui consacre l'effet relatif des contrats — et de l'article L. 140-1 du Code des assurances, elle pose un principe d'une clarté et d'une portée importantes.

La Haute juridiction rappelle tout d'abord que l'adhésion au contrat d'assurance de groupe, bien que conséquence d'une stipulation pour autrui, n'en crée pas moins un lien contractuel direct entre l'adhérent et l'assureur, le souscripteur étant alors un tiers par rapport au contrat d'assurance liant l'assureur à l'adhérent assuré.

Elle en déduit que la banque ne pouvait pas être tenue de restituer des sommes dont elle n'était pas créancière, étant tiers au contrat d'assurance conclu entre l'assureur et les emprunteurs et en exécution duquel les primes avaient été versées 🚫

👉 La portée de la décision : deux clarifications essentielles :

Cette décision est importante à plusieurs titres.

Première clarification : le lien contractuel direct entre l'adhérent et l'assureur
La Cour de cassation confirme que l'adhésion à un contrat d'assurance de groupe crée un lien contractuel direct entre l'adhérent — l'emprunteur — et l'assureur. Ce lien contractuel est distinct du contrat de prêt conclu entre la banque et l'emprunteur, même si l'adhésion à l'assurance est souvent présentée comme une condition ou une conséquence du prêt.

Cette distinction est fondamentale : elle signifie que les droits et obligations nés de l'adhésion à l'assurance de groupe — notamment le versement des primes et les garanties offertes — relèvent du contrat d'assurance, et non du contrat de prêt. En conséquence, les effets de l'annulation du contrat de prêt ne s'étendent pas automatiquement au contrat d'assurance.

Deuxième clarification : la banque est tiers au contrat d'assurance
La Cour de cassation affirme clairement que la banque, en sa qualité de souscripteur du contrat d'assurance de groupe, est un tiers par rapport au contrat d'assurance conclu entre l'assureur et l'emprunteur adhérent.

Cette qualification de tiers a une conséquence directe et importante : la banque ne peut pas être condamnée à restituer des sommes dont elle n'est pas créancière.

Les primes d'assurance ont été versées en exécution du contrat d'assurance conclu entre l'assureur et les emprunteurs. C'est donc l'assureur — et non la banque — qui est créancier de ces primes et qui peut, le cas échéant, être tenu de les restituer en cas d'annulation ou de résolution du contrat d'assurance 🔍

👉 Les implications pratiques pour les emprunteurs en contentieux bancaire :

Cette décision appelle plusieurs recommandations pratiques importantes pour tous les emprunteurs engagés dans un contentieux portant sur l'annulation de leurs contrats de prêt immobilier.

💡 Dirigez vos recours vers le bon interlocuteur : en cas d'annulation d'un prêt immobilier, deux recours distincts s'imposent selon la nature des sommes réclamées. La demande de restitution des sommes versées en exécution du contrat de prêt — capital remboursé, intérêts, frais de dossier — doit être dirigée contre la banque. La demande de restitution des primes d'assurance doit en revanche être dirigée contre l'assureur, et non contre la banque.

💡 Vérifiez la nature de chaque somme réclamée : avant d'introduire une demande de restitution, identifiez précisément la nature juridique de chaque somme réclamée et le contrat en exécution duquel elle a été versée. Les primes d'assurance sont versées en exécution du contrat d'assurance — et non du contrat de prêt — même si elles ont été prélevées par la banque sur le compte de l'emprunteur.

💡 Anticipez les délais de prescription : la demande de restitution des primes d'assurance dirigée contre l'assureur est soumise aux règles de prescription propres au droit des assurances, qui peuvent différer des règles applicables aux actions contre la banque. Une analyse précise des délais applicables est indispensable avant toute action.

👉 En conclusion :

La décision rendue par la première chambre civile de la Cour de cassation le 11 mars 2026 (n° 24-21018) apporte une clarification importante sur la répartition des obligations de restitution entre la banque et l'assureur en cas d'annulation d'un prêt immobilier. Elle rappelle avec force que la banque est tiers au contrat d'assurance conclu directement entre l'assureur et les emprunteurs, et qu'elle ne peut pas être condamnée à restituer des primes dont elle n'est pas créancière.

Pour tous les emprunteurs engagés dans un contentieux bancaire portant sur l'annulation de leurs contrats de prêt immobilier, cette décision est un avertissement clair : distinguez soigneusement les sommes versées en exécution du contrat de prêt de celles versées en exécution du contrat d'assurance, et dirigez vos recours vers le bon interlocuteur.

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Rapport successoral : lorsque le donataire a lui-même donné le bien reçu, cette donation constitue une aliénation qui mo...
17/06/2026

Rapport successoral : lorsque le donataire a lui-même donné le bien reçu, cette donation constitue une aliénation qui modifie les règles d'évaluation du rapport !

👉 La première chambre civile de la Cour de cassation vient de rendre, le 14 janvier 2026, une décision particulièrement importante en matière de rapport successoral. Elle précise qu'une donation consentie par le donataire sur les biens qu'il a reçus constitue une aliénation au sens de l'article 860 du Code civil, ce qui modifie profondément les règles d'évaluation du rapport dû à la succession du donateur initial.
Une décision aux conséquences pratiques importantes pour toutes les opérations de liquidation successorale impliquant des donations en chaîne 🔍

👉 Le cadre juridique : le rapport successoral et ses règles d'évaluation :

Le rapport successoral est l'obligation faite à l'héritier qui a reçu une donation du défunt de remettre en compte, lors du partage, la valeur de ce qu'il a reçu, afin de rétablir l'égalité entre les héritiers. Il est régi par les articles 843 et suivants du Code civil.

L'article 860 du Code civil, dans sa rédaction applicable à l'espèce - antérieure à la loi du 23 juin 2006 - pose les règles d'évaluation du rapport. Il dispose que le rapport est dû de la valeur du bien donné à l'époque du partage, d'après son état à l'époque de la donation. Mais il prévoit une exception importante : si le bien a été aliéné avant le partage, on tient compte de la valeur qu'il avait à l'époque de l'aliénation. Et si un nouveau bien a été subrogé au bien aliéné, on retient la valeur de ce nouveau bien à l'époque du partage.

La question centrale soulevée par la décision du 14 janvier 2026 est de savoir si une donation consentie par le donataire sur le bien reçu constitue une aliénation au sens de l'article 860 du Code civil, ou si les biens doivent être regardés comme existant toujours au jour du partage dès lors qu'ils ont simplement changé de mains 💡

👉 Les faits à l'origine de la décision :

Les faits de cette affaire sont complexes et s'étendent sur plusieurs décennies, ce qui est caractéristique des contentieux successoraux impliquant des donations en chaîne.

Un homme décède le 8 février 1993, en laissant pour lui succéder son épouse et leurs deux enfants. Par acte du 29 décembre 1979, le défunt avait consenti à son épouse une donation portant sur diverses parcelles.
Après son décès, l'épouse vend une partie des biens reçus. Par acte du 26 février 2004, elle fait donation du surplus à l'un de leurs deux fils.

L'épouse décède à son tour le 16 mai 2006, en laissant pour lui succéder ses deux fils. Des différends surviennent entre les héritiers, un jugement ordonne l'ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage des deux successions, et le notaire désigné dresse un procès-verbal de difficultés.

La question se pose alors de savoir comment évaluer le rapport dû par la succession de l'épouse à celle du mari au titre de la donation du 29 décembre 1979, compte tenu du fait qu'une partie des biens avait été vendue et que le surplus avait été donné par l'épouse à leur fils en 2004 ⚡

👉 La décision de la cour d'appel :

Pour fixer à la somme de 266.463,00 euros le montant du rapport dû par la succession de la mère à celle du père, la cour d'appel retient que la donation faite le 26 février 2004 par la mère à son fils, portant sur une partie des biens que lui avait donnés son époux, ne constitue pas une aliénation, dès lors que ces biens existent toujours au jour du partage.

En d'autres termes, la cour d'appel a considéré que le fait que les biens aient été transmis par donation à un tiers - le fils - ne changeait pas les règles d'évaluation du rapport, puisque les biens étaient toujours physiquement existants au jour du partage.
Elle a donc appliqué la règle de principe de l'article 860 du Code civil : rapport évalué à la valeur du bien au jour du partage 🚫

👉 La décision de la Cour de cassation du 14 janvier 2026 (n° 23-22130) :

La Cour de cassation casse et annule la décision de la cour d'appel. Elle pose un principe d'une clarté et d'une portée importantes.

Au visa de l'article 860 alinéas 1 et 2 du Code civil dans sa rédaction antérieure à la loi du 23 juin 2006, la Haute juridiction rappelle que si le bien a été aliéné avant le partage, on tient compte de la valeur qu'il avait à l'époque de l'aliénation et, si un nouveau bien a été subrogé au bien aliéné, de la valeur de ce nouveau bien à l'époque du partage.

Elle précise ensuite le principe fondamental qui constitue l'apport majeur de cet arrêt : une donation est une aliénation au sens de ce texte. En statuant comme elle l'a fait - en considérant que la donation par la mère à son fils ne constituait pas une aliénation - la cour d'appel a violé l'article 860 du Code civil 💡

👉 La portée de la décision : deux clarifications essentielles :

Cette décision est importante à plusieurs titres.

Première clarification : la donation est une aliénation au sens de l'article 860 du Code civil
L'apport majeur de cet arrêt est d'affirmer clairement qu'une donation constitue une aliénation au sens de l'article 860 du Code civil. Cette qualification est importante car elle détermine la règle d'évaluation applicable au rapport : lorsque le bien a été aliéné — y compris par donation — avant le partage, le rapport est évalué à la valeur du bien à l'époque de l'aliénation, et non à la valeur du bien au jour du partage.

Cette solution est cohérente avec la définition juridique de l'aliénation, qui désigne tout acte par lequel une personne transfère à une autre la propriété d'un bien. La donation, comme la vente, opère un transfert de propriété et constitue donc bien une aliénation au sens juridique du terme. Le fait que le bien existe toujours physiquement au jour du partage - entre les mains du nouveau propriétaire - ne change en rien à cette qualification.

Deuxième clarification : les conséquences sur l'évaluation du rapport
La qualification de la donation comme aliénation a des conséquences importantes sur l'évaluation du rapport. Au lieu d'être évalué à la valeur du bien au jour du partage — qui peut être très différente de la valeur au moment de la donation entre le donataire et le tiers — le rapport sera évalué à la valeur du bien au jour de cette donation.

Cette règle peut conduire à des résultats très différents selon l'évolution de la valeur du bien entre la date de la donation par le donataire et la date du partage. Si la valeur du bien a augmenté entre ces deux dates, l'application de la règle de l'aliénation sera plus favorable au donataire qu'au demandeur au rapport. Si elle a diminué, ce sera l'inverse 🔍

👉 Les implications pratiques pour les opérations de liquidation successorale :

Cette décision appelle plusieurs recommandations pratiques importantes.

💡 Pour les notaires en charge d'opérations de liquidation successorale : lorsqu'un donataire a lui-même consenti une donation sur tout ou partie des biens reçus avant le partage, cette donation doit être qualifiée d'aliénation au sens de l'article 860 du Code civil. Le rapport doit donc être évalué à la valeur du bien au jour de cette donation, et non au jour du partage.

💡 Pour les héritiers demandeurs au rapport : si le donataire a donné à son tour tout ou partie des biens reçus avant le partage, vérifiez soigneusement la valeur de ces biens à la date de cette donation. C'est cette valeur qui servira de base de calcul pour le rapport, et non la valeur actuelle des biens.

💡 Pour les donataires soumis au rapport : si vous avez donné à votre tour tout ou partie des biens reçus avant le partage, vous bénéficiez de la règle de l'aliénation : le rapport sera évalué à la valeur du bien au jour de votre donation, et non à la valeur actuelle. Si la valeur du bien a augmenté depuis lors, cette règle peut être favorable à votre succession.

👉 En conclusion :

La décision rendue par la première chambre civile de la Cour de cassation le 14 janvier 2026 (n° 23-22130) apporte une clarification importante sur les règles d'évaluation du rapport successoral lorsque le donataire a lui-même consenti une donation sur les biens reçus. Elle rappelle avec force qu'une donation est une aliénation au sens de l'article 860 du Code civil, ce qui modifie le référentiel d'évaluation du rapport : la valeur du bien au jour de la donation par le donataire, et non au jour du partage.

Pour toutes les opérations de liquidation successorale impliquant des donations en chaîne, cette décision est un signal clair : la qualification juridique de chaque acte de disposition intervenu sur les biens donnés est déterminante pour l'évaluation du rapport. Une analyse précise et rigoureuse de la chronologie des actes et de la valeur des biens à chaque étape est indispensable.

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Révocation judiciaire d'un gérant de SCI : le juge des référés ne peut pas la prononcer — seul le juge du fond en a le p...
16/06/2026

Révocation judiciaire d'un gérant de SCI : le juge des référés ne peut pas la prononcer — seul le juge du fond en a le pouvoir !

👉 La troisième chambre civile de la Cour de cassation vient de rendre, le 7 mai 2026, une décision particulièrement importante pour tous les associés de sociétés civiles immobilières confrontés à des difficultés de gestion.
Elle rappelle avec force que la révocation judiciaire pour cause légitime d'un gérant de société civile relève exclusivement du juge du fond, et non du juge des référés. Une décision qui clarifie utilement la répartition des pouvoirs entre ces deux juridictions dans le contentieux des sociétés civiles 🔍

👉 Le cadre juridique : révocation du gérant d'une société civile et juge des référés :

La révocation du gérant d'une société civile immobilière est régie par l'article 1851 du Code civil, dont l'alinéa 2 dispose que le gérant peut être révoqué par une décision des associés dans les conditions prévues par les statuts, ou à défaut à l'unanimité. Il peut également être révoqué par le tribunal pour cause légitime, à la demande de tout associé.

Cette révocation judiciaire pour cause légitime est une mesure grave qui met fin aux fonctions du gérant contre sa volonté. Elle suppose que le demandeur démontre l'existence d'une cause légitime de révocation - faute de gestion, malversations, mésentente grave paralysant le fonctionnement de la société - et que le juge apprécie souverainement si cette cause justifie la révocation.

La question soulevée par la décision du 7 mai 2026 est de savoir si cette révocation judiciaire peut être prononcée par le juge des référés, ou si elle relève exclusivement du juge du fond 💡

👉 Les faits à l'origine de la décision :

Deux associés ont constitué une société civile immobilière à parts égales, l'un d'eux étant nommé gérant. Se plaignant de malversations et du non-respect des règles applicables en matière de sociétés civiles, l'associé non gérant et la SCI ont assigné en référé le gérant aux fins de révocation judiciaire de ses fonctions, de désignation d'un administrateur provisoire et de désignation d'un mandataire ad hoc.

La cour d'appel, saisie de cette affaire, a statué sur le bien-fondé de la demande de révocation judiciaire en référé, estimant que la révocation d'un gérant de société est possible en référé. C'est cette position que la Cour de cassation va censurer ⚡

👉 La décision de la Cour de cassation du 7 mai 2026 (n° 24-12164) :

La Cour de cassation statue en deux temps.

Premier temps : sur la demande de désignation d'un administrateur provisoire.
La Haute juridiction relève que la cour d'appel a souverainement retenu que les éléments soumis à son examen pour justifier la demande de désignation d'un administrateur provisoire n'étaient pas démontrés pour certains d'entre eux et étaient insuffisants à établir l'existence d'un péril imminent menaçant l'intérêt de la SCI pour les autres. Elle confirme donc le rejet de la demande de désignation d'un administrateur provisoire, les conditions requises n'étant pas réunies.

Deuxième temps : sur la demande de révocation judiciaire, moyen relevé d'office.
Sur ce point, la Cour de cassation relève d'office un moyen tiré de l'excès de pouvoir de la cour d'appel. Au visa des articles 1851 alinéa 2 du Code civil et 484, 834 et 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, elle pose un principe fondamental 🚫
La révocation judiciaire pour cause légitime d'un gérant de société civile, qui relève du principal dont seul le juge du fond peut connaître, n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés, qui peut, en revanche, en présence de circonstances rendant impossible le fonctionnement normal de la société et la menaçant d'un péril imminent, désigner un administrateur provisoire.

En statuant sur le bien-fondé de la demande de révocation judiciaire en référé, la cour d'appel a donc excédé ses pouvoirs et violé les textes susvisés 💡

👉 La portée de la décision : deux clarifications essentielles :

Cette décision est importante à plusieurs titres.

Première clarification : la révocation judiciaire du gérant de SCI relève exclusivement du juge du fond
La Cour de cassation pose clairement que la révocation judiciaire pour cause légitime d'un gérant de société civile est une mesure qui relève du principal — c'est-à-dire du fond du droit — et que seul le juge du fond peut la prononcer. Le juge des référés, dont les pouvoirs sont limités aux mesures provisoires et conservatoires, n'a pas le pouvoir d'ordonner une telle révocation, qui est une mesure définitive affectant les droits du gérant.

Cette solution est cohérente avec la nature de la révocation judiciaire : elle suppose une appréciation au fond de l'existence d'une cause légitime de révocation, qui ne peut pas être réalisée dans le cadre d'une procédure de référé, laquelle est par nature sommaire et provisoire.

Deuxième clarification : le juge des référés peut désigner un administrateur provisoire sous conditions strictes
Si le juge des référés ne peut pas révoquer le gérant, il peut en revanche désigner un administrateur provisoire en présence de circonstances rendant impossible le fonctionnement normal de la société et la menaçant d'un péril imminent. Cette mesure, qui est provisoire par nature, permet de pallier les difficultés de fonctionnement de la société dans l'attente d'une décision au fond.

Les conditions requises pour la désignation d'un administrateur provisoire sont cependant strictes : il faut démontrer à la fois l'impossibilité du fonctionnement normal de la société et l'existence d'un péril imminent. Ces deux conditions sont cumulatives et doivent être établies de manière concrète par le demandeur 🔍

👉 Les implications pratiques pour les associés de SCI :

Cette décision appelle plusieurs recommandations pratiques importantes.

💡 Pour les associés souhaitant révoquer le gérant : une action au fond est indispensable. Le référé ne peut pas y suppléer. L'action en révocation judiciaire pour cause légitime doit être introduite devant le tribunal judiciaire compétent, qui statuera après examen contradictoire des arguments des parties. Cette procédure est plus longue qu'un référé, mais c'est la seule voie légalement ouverte.

💡 Pour les associés en situation d'urgence : si la situation de la SCI est particulièrement grave et que le fonctionnement normal de la société est rendu impossible par le comportement du gérant, la désignation d'un administrateur provisoire par le juge des référés reste envisageable. Mais les conditions requises sont strictes : il faut démontrer un péril imminent menaçant la société et une impossibilité de fonctionnement normal. Des éléments concrets et probants sont indispensables.

💡 Pour la rédaction des statuts de SCI : cette décision rappelle l'importance de prévoir dans les statuts des clauses claires sur les conditions de révocation du gérant, notamment la possibilité de le révoquer par décision des associés à la majorité prévue par les statuts, sans avoir à saisir le juge du fond. Une clause de révocation ad nutum - c'est-à-dire sans avoir à justifier d'une cause - évite les aléas d'une procédure judiciaire longue et incertaine.

👉 En conclusion :

La décision rendue par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 7 mai 2026 (n° 24-12164) apporte une clarification importante sur la répartition des pouvoirs entre le juge des référés et le juge du fond dans le contentieux des sociétés civiles immobilières. Elle rappelle que la révocation judiciaire pour cause légitime du gérant est une mesure qui relève exclusivement du juge du fond, et que le juge des référés ne peut pas y suppléer, même en cas d'urgence.

Pour tous les associés de SCI confrontés à des difficultés de gestion, cette décision est un signal clair : si vous souhaitez révoquer judiciairement le gérant, préparez une action au fond. Et si la situation est urgente, examinez soigneusement les conditions de désignation d'un administrateur provisoire - mais ne comptez pas sur le référé pour obtenir la révocation.

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