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Stéphane DUQUESNOY - Marie LABORDE-LATOUCHE - Julia BARBÉ-DUQUESNOY

Droit de préemption commercial : le bailleur qui se rétracte avant l'acceptation de son offre ne peut être contraint de ...
07/09/2026

Droit de préemption commercial : le bailleur qui se rétracte avant l'acceptation de son offre ne peut être contraint de vendre... seule une indemnisation est possible !

👉 La troisième chambre civile de la Cour de cassation vient de rendre, le 25 juin 2026, une décision particulièrement importante pour tous les bailleurs et locataires de locaux commerciaux. Elle précise que si le bailleur reste lié par son offre de vente pendant le délai légal d'un mois, sa rétractation avant toute acceptation de la part du locataire ne l'expose qu'à une action en réparation — et non à une exécution forcée de la vente. Une décision qui clarifie utilement l'articulation entre le droit de préemption du locataire commercial et le droit commun des contrats 🔍

👉 Le cadre juridique : droit de préemption du locataire commercial et formation du contrat :

Le droit de préemption du locataire commercial est prévu par l'article L. 145-46-1 du Code de commerce. Il impose au propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal qui envisage de le vendre d'en informer préalablement le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Cette notification doit indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire, qui dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer.

Ce mécanisme vise à protéger le locataire commercial en lui permettant d'acquérir en priorité le local dans lequel il exploite son fonds de commerce. Il constitue une dérogation importante au principe de liberté contractuelle du propriétaire, qui se trouve contraint de proposer son bien en priorité à son locataire avant de pouvoir le céder à un tiers.

La question centrale soulevée par la décision du 25 juin 2026 est de savoir ce qu'il advient lorsque le bailleur se rétracte pendant le délai d'un mois, avant que le locataire n'ait accepté l'offre. Le locataire peut-il obtenir l'exécution forcée de la vente, ou son recours est-il limité à des dommages-intérêts ?

👉 Les faits à l'origine de la décision :

Des bailleurs, propriétaires indivis d'un local commercial, le louent depuis le 22 septembre 2004 à une société locataire, laquelle a été autorisée à le sous-louer. Le 15 janvier 2021, un notaire fait signifier au nom des bailleurs le projet de vente du local. L'offre, désignant la locataire comme destinataire, est notifiée à la sous-locataire.

Par lettre recommandée du 27 janvier 2021, la sous-locataire informe le notaire qu'elle accepte l'offre et sollicite un prêt pour financer le paiement du prix. Par lettre du 28 janvier 2021, les bailleurs informent leur locataire qu'ils n'ont donné aucune instruction au notaire et que l'offre, adressée à la sous-locataire, est inopérante.

La locataire notifie son acceptation de l'offre le 1er février 2021, puis assigne les bailleurs en constat de la vente et en condamnation à signer l'acte authentique ⚡

👉 La décision des juges du fond :

Pour constater la réalisation de la vente et condamner les bailleurs à signer l'acte authentique, les juges du fond retiennent que les bailleurs ne pouvaient rétracter leur offre pendant le délai d'un mois prévu à l'article L. 145-46-1 du Code de commerce. Ils en déduisent que la rétractation est sans effet et que la vente doit être constatée.

Ce raisonnement, qui assimile l'irréversibilité de l'offre à la formation du contrat, va être censuré par la Cour de cassation 🚫

👉 La décision de la Cour de cassation du 25 juin 2026 (n° 25-10765) :

La Cour de cassation casse et annule la décision des juges du fond. Au visa des articles 1113 et 1116 du Code civil et L. 145-46-1 du Code de commerce, elle pose un principe fondamental qui distingue clairement deux situations.

🔹 Sur le maintien de l'offre pendant le délai légal

La Cour de cassation confirme que le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal d'un mois. Cette obligation de maintien de l'offre a une conséquence importante : la vente conclue avec un tiers avant l'expiration de ce délai est nulle. Le bailleur ne peut donc pas vendre son local à un tiers pendant ce délai, même si le locataire n'a pas encore accepté l'offre.

🔹Sur les conséquences de la rétractation avant acceptation

En revanche, la Cour de cassation précise que la rétractation dans le délai d'une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l'expose qu'à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente.

Cette distinction est fondamentale : l'offre lie le bailleur, mais elle ne forme pas encore le contrat. Pour que le contrat soit formé, il faut la rencontre d'une offre et d'une acceptation. Si le bailleur se rétracte avant que le locataire n'ait accepté, le contrat n'est pas formé et ne peut pas l'être par voie judiciaire. Le locataire ne peut obtenir que des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi 💡

👉 La portée de la décision : une clarification essentielle sur l'articulation entre droit de préemption et droit des contrats :

Cette décision est importante à plusieurs titres.

🔹Première clarification : la distinction entre offre liante et contrat formé

La Cour de cassation opère une distinction fondamentale entre l'offre, qui oblige le bailleur à maintenir son offre pendant le délai légal, et le contrat formé, qui nécessite la rencontre d'une offre et d'une acceptation. L'offre de vente notifiée au locataire dans le cadre du droit de préemption commercial est une offre liante, mais elle ne constitue pas encore un contrat.

Cette distinction est cohérente avec le droit commun des contrats : l'article 1116 du Code civil dispose que la rétractation de l'offre en violation de l'interdiction de rétractation engage la responsabilité extra-contractuelle de son auteur dans les conditions du droit commun — mais n'empêche pas la conclusion du contrat dans le sens d'une exécution forcée.

🔹Deuxième clarification : le recours du locataire limité aux dommages-intérêts

La décision du 25 juin 2026 confirme que le recours du locataire en cas de rétractation fautive du bailleur est limité à une action en réparation. Il ne peut pas obtenir l'exécution forcée de la vente, c'est-à-dire contraindre le bailleur à lui vendre le local malgré sa rétractation.

Cette limitation est importante pour les locataires : elle signifie que la protection offerte par le droit de préemption commercial n'est pas absolue. Si le bailleur se rétracte avant l'acceptation, le locataire perd l'opportunité d'acquérir le local et ne peut obtenir que des dommages-intérêts en compensation de ce préjudice 🔍

👉 Les implications pratiques pour bailleurs et locataires :

Cette décision appelle plusieurs recommandations pratiques importantes.

💡 Pour les bailleurs : si vous envisagez de vendre votre local commercial, réfléchissez soigneusement avant de notifier le projet de vente à votre locataire. Une fois l'offre notifiée, vous êtes lié pendant un mois et ne pouvez pas vendre à un tiers. Si vous vous rétractez avant l'acceptation du locataire, vous vous exposez à des dommages-intérêts mais ne pouvez pas être contraint de vendre. La rétractation reste donc possible, mais elle a un coût financier.

💡 Pour les locataires : si votre bailleur vous notifie un projet de vente, acceptez l'offre le plus rapidement possible dans le délai d'un mois pour éviter toute rétractation. Si le bailleur se rétracte avant votre acceptation, votre recours est limité aux dommages-intérêts. Documentez soigneusement votre préjudice — perte d'une opportunité d'acquisition, frais engagés pour obtenir un financement — pour maximiser votre indemnisation.

💡 Pour les notaires : lors de la notification du projet de vente dans le cadre du droit de préemption commercial, attirez l'attention des bailleurs sur les conséquences de cette notification et sur les risques d'une rétractation fautive. Veillez également à ce que les offres soient correctement adressées aux bons destinataires — locataire ou sous-locataire selon les cas 🛡️

👉 En conclusion :

La décision rendue par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 25 juin 2026 (n° 25-10765) apporte une clarification importante sur l'articulation entre le droit de préemption du locataire commercial et le droit commun des contrats. Elle confirme que si le bailleur reste lié par son offre pendant le délai légal d'un mois, sa rétractation avant toute acceptation n'expose qu'à une action en réparation... jamais à une exécution forcée de la vente.

Pour tous les acteurs du marché immobilier commercial, cette décision est un signal clair : le droit de préemption du locataire est une protection importante mais limitée. La formation du contrat nécessite une acceptation, et sans acceptation, la rétractation du bailleur ne peut être sanctionnée que par des dommages-intérêts.

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Frais bancaires sur succession : le Conseil constitutionnel valide leur plafonnement mais censure leur gratuité totale !...
02/09/2026

Frais bancaires sur succession : le Conseil constitutionnel valide leur plafonnement mais censure leur gratuité totale !

👉 Le Conseil constitutionnel vient de rendre, le 19 juin 2026, une décision particulièrement importante pour tous les héritiers et les établissements bancaires. Il valide le plafonnement des frais bancaires prélevés lors du règlement d'une succession, fixé à 1 % du montant total des soldes et produits d'épargne du défunt, mais censure les dispositions qui imposaient leur gratuité totale dans certains cas. Une décision en demi-teinte qui mérite d'être analysée en détail pour en mesurer les conséquences concrètes pour les héritiers 🔍

👉 Le cadre législatif : la loi du 13 mai 2025 :

La loi n° 2025-415 du 13 mai 2025 visant à réduire et mieux encadrer les frais bancaires prélevés lors du règlement d'une succession a constitué une avancée législative importante pour les héritiers. Elle a introduit dans le Code monétaire et financier un nouvel article L. 312-1-4-1 qui prévoyait deux dispositifs distincts.

Le premier dispositif concernait la gratuité totale des frais bancaires dans trois situations spécifiques : lorsque l'héritier justifie de sa qualité et que les opérations ne présentent pas de complexité manifeste, lorsque le montant total des soldes et produits d'épargne du défunt est inférieur à un certain seuil, et lorsque le défunt était mineur à la date de son décès.

Le second dispositif concernait le plafonnement des frais bancaires dans les autres cas, fixé à 1 % du montant total des soldes des comptes et de la valorisation des produits d'épargne du défunt. Ce plafond pouvait être précisé par un décret fixant un second plafond en valeur absolue, dans la limite du premier 💡

👉 La saisine du Conseil constitutionnel :

Une banque a saisi le Conseil constitutionnel d'une question prioritaire de constitutionnalité, QPC (procédure permettant à tout justiciable de contester la constitutionnalité d'une disposition législative applicable à son litige), pour contester les dispositions de l'article L. 312-1-4-1 du Code monétaire et financier.

Elle faisait valoir que ces dispositions portaient une atteinte disproportionnée à la liberté d'entreprendre et à la liberté contractuelle, qui sont des libertés constitutionnellement garanties. Le Conseil constitutionnel a examiné séparément les deux dispositifs prévus par la loi ⚡

👉 La décision du Conseil constitutionnel du 19 juin 2026 (n° 2026-1207 QPC) :

Sur le plafonnement des frais : constitutionnel ✅

Le Conseil constitutionnel relève tout d'abord que l'encadrement des frais bancaires sur succession ne concerne qu'une part très limitée de l'activité des établissements de crédit, puisqu'il est uniquement applicable aux opérations réalisées dans le cadre du règlement des successions.

Il juge ensuite que le plafonnement des frais à 1 % du montant total des soldes et produits d'épargne du défunt n'est pas de nature à empêcher les établissements de crédit de couvrir les coûts de revient des prestations effectuées dans le cadre des successions. Il précise que s'il appartient au pouvoir réglementaire de fixer le montant du second plafond en valeur absolue prévu par la loi, ce montant devra être fixé à un niveau suffisamment élevé pour éviter les seules tarifications abusives.

Sur cette base, le Conseil constitutionnel juge que les dispositions contestées, en tant qu'elles prévoient un plafonnement des frais bancaires sur succession, ne portent pas à la liberté d'entreprendre et à la liberté contractuelle une atteinte disproportionnée à l'objectif poursuivi. Le plafonnement est donc constitutionnel 💡

Sur la gratuité totale des frais : inconstitutionnelle ❌

En revanche, le Conseil constitutionnel censure les dispositions qui prévoyaient la gratuité totale des frais dans les trois situations identifiées par la loi.

Les Sages soulignent certes qu'il est loisible au législateur de prévoir une protection particulière des consommateurs dans ces situations. Mais ils estiment qu'en interdisant aux établissements de crédit toute facturation des opérations réalisées dans ces trois cas, quel qu'en soit le coût, les dispositions contestées portent, au regard de l'objectif poursuivi, une atteinte disproportionnée à la liberté d'entreprendre et à la liberté contractuelle.

Par conséquent, le Conseil constitutionnel juge inconstitutionnels les mots « ne font l'objet d'aucuns frais » et les mots « dans les cas suivants » figurant au premier alinéa de l'article L. 312-1-4-1 du CMF, ainsi que les 1° à 3° de cet article qui définissaient les trois cas de gratuité totale 🚫

👉 La portée de la décision : deux clarifications essentielles :

Cette décision est importante à plusieurs titres.

Première clarification : le plafonnement à 1 % reste en vigueur

La décision du 19 juin 2026 confirme que le plafonnement des frais bancaires sur succession à 1 % du montant total des soldes et produits d'épargne du défunt est constitutionnel et reste pleinement applicable. Pour les héritiers, c'est une avancée concrète et importante : les banques ne pourront pas facturer au-delà de ce seuil pour les opérations liées au règlement de la succession.

Deuxième clarification : la gratuité totale est inconstitutionnelle en l'état

La censure des dispositions de gratuité totale ne signifie pas que le législateur ne peut pas protéger les héritiers dans les situations les plus simples ou les plus modestes. Elle signifie seulement qu'il ne peut pas le faire en interdisant toute facturation quel qu'en soit le coût. Le législateur conserve la faculté de réécrire ces dispositions de manière moins contraignante pour les banques — par exemple en prévoyant un plafond très bas plutôt qu'une gratuité totale — pour maintenir une protection renforcée dans ces situations 🔍

👉 Les implications pratiques pour les héritiers :

Cette décision appelle plusieurs recommandations pratiques importantes.

💡 Pour les héritiers en cours de règlement de succession : le plafonnement à 1 % des frais bancaires est constitutionnel et applicable. Si votre banque vous facture des frais supérieurs à 1 % du montant total des soldes et produits d'épargne du défunt, vous pouvez contester ces frais.

💡 Pour les héritiers dans les situations qui auraient dû bénéficier de la gratuité : la censure des dispositions de gratuité signifie que vous n'êtes plus protégé par ces mesures spécifiques. En revanche, le plafonnement général à 1 % reste applicable et constitue une protection minimale non négligeable.

💡 Pour les familles anticipant une succession : cette décision rappelle l'importance d'organiser sa succession en amont, notamment en prévoyant des dispositions claires sur la gestion des comptes bancaires après le décès, afin de minimiser les frais bancaires liés au règlement de la succession 🛡️

👉 En conclusion :

La décision rendue par le Conseil constitutionnel le 19 juin 2026 (n° 2026-1207 QPC) apporte une clarification importante sur l'encadrement des frais bancaires sur succession. Elle valide le plafonnement à 1 % du montant total des soldes et produits d'épargne du défunt, tout en censurant les dispositions qui imposaient une gratuité totale dans trois situations spécifiques.

Pour tous les héritiers, cette décision est un signal mitigé mais globalement positif : le plafonnement reste en vigueur et constitue une protection réelle contre les tarifications excessives. La gratuité totale devra attendre une nouvelle rédaction législative plus respectueuse de la liberté d'entreprendre des établissements bancaires.

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Condition suspensive d'obtention d'un prêt : une seule demande auprès d'une seule banque suffit à protéger l'acquéreur !...
31/08/2026

Condition suspensive d'obtention d'un prêt : une seule demande auprès d'une seule banque suffit à protéger l'acquéreur !

👉 La troisième chambre civile de la Cour de cassation vient de rendre, le 9 avril 2026, une décision particulièrement importante pour tous les acquéreurs ayant signé une promesse de vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt. Elle rappelle avec force qu'en l'absence de stipulations contractuelles contraires, une seule demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse, rejetée par la banque dans le délai convenu, suffit à caractériser la non-réalisation de la condition, sans que l'acquéreur puisse se voir reprocher une quelconque faute. Une décision protectrice aux conséquences pratiques importantes pour tous les acquéreurs immobiliers 🔍

👉 Le cadre juridique : condition suspensive d'obtention d'un prêt et obligations de l'acquéreur

La condition suspensive d'obtention d'un prêt est l'une des clauses les plus fréquentes dans les promesses et compromis de vente immobilière. Elle subordonne la réalisation définitive de la vente à l'obtention par l'acquéreur d'un financement bancaire conforme aux caractéristiques définies dans l'acte — montant, durée, taux maximum.

L'article 1178 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 applicable à l'espèce, pose le principe selon lequel la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur — en l'occurrence l'acquéreur — qui en a empêché la réalisation. Si l'acquéreur n'accomplit pas les diligences nécessaires pour obtenir son prêt, il peut être considéré comme ayant empêché la réalisation de la condition et perdre le bénéfice de celle-ci.

La question centrale soulevée par la décision du 9 avril 2026 est de savoir quelles sont exactement ces diligences nécessaires : l'acquéreur doit-il déposer plusieurs demandes de prêt auprès de différents établissements bancaires, ou une seule demande conforme aux caractéristiques définies dans la promesse suffit-elle ? 💡

👉 Les faits à l'origine de la décision

Par acte sous seing privé du 23 février 2015, des vendeurs ont conclu avec des acquéreurs une promesse de vente portant sur un bien immobilier au prix de 1 050 000 euros, sous condition suspensive d'obtention d'un prêt de 600 000 euros. Les acquéreurs ont versé la somme de 50 000 euros à titre de dépôt de garantie.

Le 1er juin 2015, les acquéreurs ont informé les vendeurs qu'ils n'avaient pas obtenu leur prêt. Les vendeurs ont refusé de leur restituer le dépôt de garantie, estimant que les acquéreurs n'avaient pas accompli les diligences normales requises pour l'obtention de leur financement.

Les acquéreurs ont assigné les vendeurs en remboursement du dépôt de garantie et en dommages et intérêts ⚡

👉 La décision de la cour d'appel

Pour dire que les acquéreurs ne pouvaient se prévaloir de la non-réalisation de la condition et les condamner à payer le montant de la clause pénale, la cour d'appel a retenu que les diligences normales requises pour l'achat d'un bien immobilier de 1 050 000 euros financé à crédit à hauteur de 600 000 euros consistaient, dans les meilleurs délais, à contacter un courtier en prêts ou à déposer plusieurs demandes de prêt dans différents établissements bancaires, si possible connus d'eux, afin de maximiser les chances d'obtention du prêt.

Elle a considéré que la non-obtention du prêt était la conséquence d'une conduite fautive des acquéreurs, ayant consisté à présenter, à la fin du délai d'un mois accordé et sans aucune garantie objective de succès, une unique demande de prêt auprès d'un seul établissement bancaire 🚫

👉 La décision de la Cour de cassation du 9 avril 2026 (n° 24-12979)

La Cour de cassation casse et annule la décision de la cour d'appel. Au visa de l'article 1178 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, elle pose un principe d'une clarté et d'une portée remarquables.

La Haute juridiction précise qu'en l'absence de stipulations contractuelles contraires, le bénéficiaire d'une promesse de vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, qui présente dans le délai convenu au moins une demande d'emprunt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse, restée infructueuse, n'empêche pas l'accomplissement de la condition suspensive.

Elle constate que les acquéreurs justifiaient avoir présenté, dans le délai convenu, une demande de prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse, qui avait été rejetée. En statuant autrement, la cour d'appel a violé l'article 1178 du Code civil 💡

👉 La portée de la décision : une clarification essentielle sur les diligences requises

Cette décision est importante à plusieurs titres.

Première clarification : une seule demande de prêt conforme suffit

La Cour de cassation pose clairement que, sauf stipulation contractuelle contraire, une seule demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse suffit à satisfaire les obligations de l'acquéreur. Il n'existe pas d'obligation légale de multiplier les demandes auprès de plusieurs établissements ou de passer par un courtier.

Cette solution est protectrice pour les acquéreurs, qui n'ont pas à se justifier de leur stratégie de financement dès lors qu'ils ont accompli au moins une démarche sérieuse et conforme aux stipulations contractuelles.

Deuxième clarification : le critère de conformité de la demande

La demande de prêt doit être conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse — notamment le montant, la durée et le taux maximum. C'est ce critère de conformité, et non le nombre de demandes déposées, qui détermine si l'acquéreur a satisfait à ses obligations.

Troisième clarification : la liberté des parties d'aménager contractuellement les obligations

La décision du 9 avril 2026 précise expressément que ce principe s'applique en l'absence de stipulations contractuelles contraires. Les parties restent libres de prévoir dans la promesse des obligations plus strictes pour l'acquéreur — par exemple, l'obligation de déposer des demandes auprès d'au moins trois établissements ou de passer par un courtier 🔍

👉 Les implications pratiques pour acquéreurs et vendeurs

Cette décision appelle plusieurs recommandations pratiques importantes.

💡 Pour les acquéreurs : en l'absence de clause contractuelle spécifique sur les diligences à accomplir, une seule demande de prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse suffit. Si cette demande est rejetée dans le délai convenu, vous pouvez vous prévaloir de la non-réalisation de la condition suspensive et obtenir la restitution de votre dépôt de garantie.

💡 Pour les vendeurs : si vous souhaitez imposer à l'acquéreur l'obligation de multiplier les demandes de prêt pour maximiser ses chances d'obtention, prévoyez une clause contractuelle explicite dans la promesse. Sans une telle clause, vous ne pourrez pas reprocher à l'acquéreur de n'avoir déposé qu'une seule demande.

💡 Pour les notaires : lors de la rédaction des promesses et compromis de vente, attirez l'attention des parties sur la portée de la condition suspensive d'obtention d'un prêt et sur les diligences que l'acquéreur s'engage à accomplir. Si les vendeurs souhaitent des garanties supplémentaires sur les efforts de l'acquéreur pour obtenir son financement, prévoyez des clauses contractuelles explicites 🛡️

👉 En conclusion

La décision rendue par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 9 avril 2026 (n° 24-12979) apporte une clarification importante sur les obligations de l'acquéreur bénéficiaire d'une condition suspensive d'obtention d'un prêt. Elle rappelle avec force qu'en l'absence de clause contractuelle contraire, une seule demande de prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse suffit à satisfaire ses obligations — et que le rejet de cette demande dans le délai convenu lui permet de se prévaloir de la non-réalisation de la condition.

Pour tous les acquéreurs immobiliers, cette décision est un signal protecteur clair : vous n'avez pas l'obligation légale de multiplier vos demandes de prêt, sauf si votre promesse de vente le prévoit expressément.

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Organisation frauduleuse d'insolvabilité : le gérant qui vide sa société pour éviter de payer une indemnité d'occupation...
19/06/2026

Organisation frauduleuse d'insolvabilité : le gérant qui vide sa société pour éviter de payer une indemnité d'occupation encourt des poursuites pénales !

👉 La chambre criminelle de la Cour de cassation vient de rendre, le 9 avril 2026, une décision particulièrement importante pour tous les bailleurs de locaux commerciaux confrontés à des locataires indélicats dont le gérant organise frauduleusement l'insolvabilité de la société pour échapper à ses condamnations civiles.
Elle confirme que l'indemnité d'occupation due après résiliation d'un bail commercial entre dans le champ de l'article 314-7 du Code pénal relatif à l'organisation frauduleuse d'insolvabilité, en raison de sa nature quasi-délictuelle et non contractuelle.
Une décision aux conséquences pratiques importantes pour tous les bailleurs de locaux commerciaux 🔍

👉 Le cadre juridique : organisation frauduleuse d'insolvabilité et bail commercial :

L'organisation frauduleuse d'insolvabilité est une infraction pénale prévue par l'article 314-7 du Code pénal.

Elle vise le fait, par un débiteur, d'organiser ou d'aggraver son insolvabilité en vue de se soustraire à l'exécution d'une condamnation pécuniaire prononcée par une juridiction répressive ou d'une décision de justice civile.

Elle est punie de trois ans d'emprisonnement et de 45 000 euros d'amende.

Pour que cette infraction soit constituée, plusieurs conditions doivent être réunies. Le débiteur doit faire l'objet d'une condamnation pécuniaire. Il doit avoir organisé ou aggravé son insolvabilité de manière frauduleuse - par des actes visant à soustraire ses biens aux poursuites de ses créanciers. Et cette organisation frauduleuse doit avoir été réalisée en vue de se soustraire à l'exécution de la condamnation.

La question soulevée par la décision du 9 avril 2026 est de savoir si l'indemnité d'occupation due par un locataire commercial après la résiliation de son bail peut constituer la condamnation pécuniaire visée par l'article 314-7 du Code pénal.
Le gérant contestait cette qualification en soutenant que l'indemnité d'occupation est de nature contractuelle et exclue du champ de l'infraction 💡

👉 Les faits à l'origine de la décision :

Une société locataire d'un local commercial cesse de régler ses loyers. Le bailleur obtient la résiliation du bail et la condamnation de la société locataire à lui payer les sommes dues au titre des loyers et charges impayés, ainsi qu'une indemnité d'occupation.

La société fait appel du jugement. Avant la date de l'audience devant la cour d'appel, le gérant prend une série de mesures qui vont caractériser l'organisation frauduleuse d'insolvabilité : il transfère le siège social de la société locataire dans des locaux appartenant à une autre société qu'il dirige, déménage le stock de marchandises dans ces mêmes locaux, et cède la totalité des parts de la société locataire pour un euro symbolique à une autre société avec transmission universelle de patrimoine.

Ces actes, réalisés juste avant l'audience d'appel, ont manifestement pour effet de vider la société locataire de tout actif et de la rendre insolvable, rendant ainsi impossible l'exécution de la condamnation civile obtenue par le bailleur.
Le bailleur dépose plainte contre le gérant pour organisation frauduleuse d'insolvabilité ⚡

👉 La décision de la chambre criminelle du 9 avril 2026 (n° 24-83323) :

La chambre criminelle de la Cour de cassation confirme la condamnation du gérant pour organisation frauduleuse d'insolvabilité. Sa décision repose sur une qualification précise de la nature juridique de l'indemnité d'occupation.

Sur la nature de l'indemnité d'occupation :
Le gérant soutenait que l'indemnité d'occupation est de nature contractuelle — liée au contrat de bail — et qu'elle est donc exclue du champ de l'article 314-7 du Code pénal. La Cour de cassation rejette fermement cet argument.

Elle précise que l'indemnité d'occupation au paiement de laquelle la société locataire a été condamnée ne saurait être considérée comme de nature contractuelle pour être rattachée au contrat de bail, dès lors qu'elle sanctionne une occupation des lieux sans droit ni titre, constitutive d'une faute civile au sens de l'article 1240 du Code civil, et qu'elle n'a pas sa cause dans ledit contrat de bail.

En d'autres termes, l'indemnité d'occupation n'est pas une somme due en exécution du contrat de bail — qui a été résilié — mais une somme due en réparation d'une faute civile commise par l'occupant qui se maintient dans les lieux sans droit ni titre après la résiliation. Elle a une double nature compensatoire et indemnitaire, qui la place dans le champ de l'article 314-7 du Code pénal 💡

Sur la caractérisation de l'organisation frauduleuse d'insolvabilité :
La Cour de cassation confirme que les actes commis par le gérant avant l'audience d'appel - transfert du siège social, déménagement du stock de marchandises, cession des parts pour un euro symbolique avec transmission universelle de patrimoine - caractérisent l'organisation frauduleuse d'insolvabilité prévue par l'article 314-7 du Code pénal.

Ces actes, réalisés de manière concomitante et juste avant l'audience d'appel, témoignent de la volonté du gérant d'organiser l'insolvabilité de la société locataire pour échapper à l'exécution de la condamnation civile obtenue par le bailleur 🔍

👉 La portée de la décision : deux clarifications essentielles :

Cette décision est importante à plusieurs titres.

Première clarification : la nature quasi-délictuelle de l'indemnité d'occupation
La Cour de cassation confirme que l'indemnité d'occupation due après résiliation d'un bail commercial est de nature quasi-délictuelle et non contractuelle. Elle sanctionne une occupation sans droit ni titre, constitutive d'une faute civile au sens de l'article 1240 du Code civil. Cette qualification est fondamentale car elle détermine le régime juridique applicable à l'indemnité d'occupation, notamment en matière pénale.

Deuxième clarification : l'application de l'article 314-7 du Code pénal à l'indemnité d'occupation
La décision du 9 avril 2026 confirme que l'indemnité d'occupation entre dans le champ de l'article 314-7 du Code pénal relatif à l'organisation frauduleuse d'insolvabilité. Un gérant qui organise frauduleusement l'insolvabilité de sa société pour échapper au paiement d'une indemnité d'occupation commet donc une infraction pénale passible de trois ans d'emprisonnement et de 45 000 euros d'amende 🚨

👉 Les implications pratiques pour les bailleurs de locaux commerciaux :

Cette décision appelle plusieurs recommandations pratiques importantes.

💡 Pour les bailleurs confrontés à un locataire indélicat : si le gérant de votre locataire commercial organise frauduleusement l'insolvabilité de la société pour échapper à ses condamnations civiles - transfert d'actifs, cession des parts pour un euro symbolique, déménagement du stock - n'hésitez pas à déposer plainte pour organisation frauduleuse d'insolvabilité sur le fondement de l'article 314-7 du Code pénal. Cette voie pénale est un outil puissant qui peut conduire à la condamnation personnelle du gérant.

💡 Pour les bailleurs en cours de procédure civile : si vous avez obtenu une condamnation civile de votre locataire commercial et que vous constatez des mouvements suspects dans la gestion de la société -transferts d'actifs, restructurations, cessions - agissez rapidement. La constitution de partie civile dans la procédure pénale vous permettra d'obtenir des dommages-intérêts complémentaires.

💡 Pour les gérants de sociétés locataires : la décision du 9 avril 2026 rappelle avec force que les actes visant à organiser l'insolvabilité d'une société pour échapper à des condamnations civiles constituent une infraction pénale grave. La tentation de vider la société avant une audience d'appel pour rendre la condamnation inexécutable est une stratégie extrêmement risquée, qui peut conduire à une condamnation pénale personnelle 🛡️

👉 En conclusion :

La décision rendue par la chambre criminelle de la Cour de cassation le 9 avril 2026 (n° 24-83323) apporte une clarification importante sur l'application de l'article 314-7 du Code pénal en matière de bail commercial. Elle confirme que l'indemnité d'occupation due après résiliation d'un bail commercial, de nature quasi-délictuelle et non contractuelle, entre dans le champ de l'organisation frauduleuse d'insolvabilité. Un gérant qui organise frauduleusement l'insolvabilité de sa société pour échapper à cette condamnation encourt des poursuites pénales.

Pour tous les bailleurs de locaux commerciaux confrontés à des locataires indélicats, cette décision est un signal encourageant : la voie pénale est ouverte face aux gérants qui cherchent à se soustraire frauduleusement à leurs obligations.

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