02/03/2023
RA Hess verdreht die Tatsachen, schön zu sehen auf Seite 3, wo behauptet wird, durch die zehnjährige Frist sei die Zone nicht bundesrechtskonform. Es stimmt zwar, dass die Etappierung nur von der Frage der "Erschliessung" abhängig gemacht werden darf und nicht von einem "Bedarf innert 10 Jahren". Aber RA Hess verschweigt, dass in Art. 9 Abs. 3 ja gesagt wird, die Umetappierung erfolgt bei genügender Erschliessung. Also konform, auch wenn danach von den 10 Jahren die Rede ist. Zudem verschweigt er, dass selbst bei einer "Nichteinzonung" vorliegend sicher zu entschädigen ist (siehe Ausführungen unten II Etappe).
Massgebend ist doch einzig, ob 2004 die Grundstücke in einer RPG-konformen Bauzone lagen. Eine grundsätzlich entschädigungspflichtige Auszonung wird angenommen, wenn ein Grundstück mit einem bundesrechtskonformen Nutzungsplan der Bauzone zugeteilt war und aufgrund einer Zonenplanrevision einer Nichtbauzone zugeteilt wird (BGE 131 II 728 E. 2.3 S. 732 mit Hinweisen). Ob die frühere Ortsplanung bereits den Anforderungen des RPG genügte, hängt dabei davon ab, ob sie als Ganzes und nicht bloss parzellen- oder quartierweise mit den raumplanerischen Grundsätzen vereinbar war (vgl. Urteil 1C_473/2017 vom 3. Oktober 2018 E. 2.3 mit Hinweisen).
Das sehen wir hier als gegeben an. Die Zonen waren nicht überdimensioniert und 2004 als Bauzone 2. Etappe definiert.
II Etappe
Das Luzerner Verwaltungsgericht sagte dazu im Jahr 1998: Das Gemeinwesen darf im Rahmen seiner Erschliessungspflicht nach planerischen Gesichtspunkten die Erschliessung der Bauzone in angemessene Etappen unterteilen (vgl. Vettori, Die Etappierung der Bauzone, ZBl 93/1992 S. 345 ff.). In vielen Zonenplänen der Luzerner Gemeinden sind die Bauzonen etappiert. Im Einzelfall ist ausschlaggebend, dass die der II. Etappe zugewiesenen Gebiete gemäss den vom Regierungsrat genehmigten Beschlüsse der Stimmberechtigten als Bestandteile der Bauzonen im Sinne von Art. 15 RPG aufzufassen sind. So regelt das PBG die Etappierung (vgl. § 42 PBG) konsequenterweise ausdrücklich unter dem Untertitel «Bauzonen». Für die Ausscheidung von Bauzonen der II. Etappe gelten die Kriterien von Art. 15 RPG. Der Gemeinderat muss für die Umetappierung von der II. in die I. Etappe den verfahrensmässigen Anforderungen gemäss § 43 PBG nachkommen. Ferner darf er bei einer Umetappierung lediglich noch prüfen, ob die Erschliessungsvoraussetzungen dafür gegeben sind. Mit anderen Worten darf er eine Umetappierung nicht von Voraussetzungen abhängig machen, die nicht mit der Erschliessung zusammenhängen.
Der "Schönheitsfehler" besteht nun darin, dass die Gemeinde die Umetappierung nie formell nach PBG 43 vorgenommen hat. Allerdings wurden zwischenzeitlich die Etappen aufgehoben. Und da auch die 2. Etappe nach Verwaltungsgericht "Bauzone" war, liegt eine Auszonung vor. Auch der Regierungsrat hat seinerzeit gesagt, die Etappierung habe praktisch keine Bedeutung mehr und werde aufgehoben. Ergo: es gibt seither nur eine "Bauzone"! Der Regierungsrat sagte damals, wenn die Gemeinde das nicht wolle, so müsse sie auszonen.
Aber selbst wenn man von einer "Nichteinzonung" ausgehen würde, so käme diese im konkreten Fall einer Enteignung gleich. Warum?
Nichteinzonungen treffen Grundeigentümer nur ausnahmsweise enteignungsähnlich. Solche Ausnahmenergeben sich insbesondere dort, wo eine Einzonung der betreffenden Parzellen geboten gewesen wäre und die Eigentümer auf eine Einzonung vertrauen durften. Dies sind beispielsweise Grundstücke, die überbaubar oder grob erschlossen waren und von einem gewässerschutzrechtskonformen generellen Kanalisationsprojekt (GKP) erfasst waren, oder solche, die im weitgehend überbauten Gebiet lagen(Baulücken). Zudem muss der Eigentümer für die Erschliessung und Überbauung seines Landes schon erhebliche Kosten aufgewendet haben, damit der Nichteinzonung eines Grundstücks eine enteignungsgleiche Wirkung zukommt. Eine Gesamtwürdigung solcher Umstände kann zum Schlussführen, es habe eine hohe Wahrscheinlichkeit bestanden, dass der Eigentümer sein Land aus eigener Krafthätte überbauen können.
Wenn nicht hier, wo bereits der Gestaltungsplan genehmigt war, wo denn sonst kann ein Eigentümer auf eine Bebaubarkeit vertrauen?
Schlössli Höchi: Neue juristische Ausgangslage
Download unter: www.ig-baukultur.ch
