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13/06/2025

A união estável, reconhecida como entidade familiar pelo ordenamento jurídico brasileiro, é definida pelo artigo 1.723 do Código Civil como a convivência pública, contínua e duradoura entre duas pessoas, estabelecida com o objetivo de constituição de família. Tal instituto possui inegável relevância social e jurídica, conferindo direitos e deveres aos conviventes, que se equiparam, em muitos aspectos, aos do casamento civil. Diferentemente do Casamento, na União Estável é plenamente possível que o casal esteja convivendo com o "status" de União Estável sem ter um "Documento de União Estável" ou uma "Certidão de União Estável", inclusive sem mesmo saber que está vivendo em União Estável - e isso pode ser realmente perigoso, haja vista os efeitos que decorrem da União Estável.⁣
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A declaração da União Estável pode ocorrer por meio da formalização de uma Escritura Pública, em qualquer cartório de Notas, a qual serve para ajudar a comprovar a existência do vínculo, bem como para definir o regime de bens adotado, dentre outras cláusulas. Também é admitida por Lei a pactuação da União Estável através de Instrumento Particular, feito com ou sem assistência de Advogado. É sempre importante recordar que não é o documento (público ou particular) quem faz "nascer" a União Estável mas sim a reunião dos requisitos exigidos em Lei, sendo certo que dentre os citados requisitos - constantes do art. 1.723 - não está a exigência do contrato escrito (que é elencado apenas no art. 1.725 para fins de possibilitar o afastamento da aplicação das regras do regime da comunhão parcial de bens). O ponto importante que sempre destacamos é que, enquanto não feita a declaração de União Estável (seja ela por instrumento particular ou público) o casal pode estar vivendo na incerteza de estar ou não enquadrados na configuração da União Estável e isso pode projetar efeitos indesejáveis na esfera patrimonial de ambos, o que certamente ganhará importância numa eventual dissolução/término do relacionamento...⁣
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A dissolução da união estável - que muito se assemelha ao que conhecemos como "divórcio", no caso do Casamento - pode ser realizada de forma consensual pela via extrajudicial e também na via judicial onde a questão será resolvida seja ela de forma consensual ou litigiosa.⁣
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Desde a Resolução CNJ 326/2020 a Resolução CNJ 35/2007 que regulamenta os atos da Lei 11.441/2007 passou a abranger também a EXTINÇÃO CONSENSUAL DA UNIÃO ESTÁVEL, de modo que haverá aplicação das regras da Resolução 35 também para a dissolução da União Estável feita em Cartório. Assim, da mesma forma como o divórcio extrajudicial pode ser feito em Cartório quando existam filhos menores ou incapazes, a dissolução da União Estável também deverá ser admitida, observada a regra do § 2º do art. 34 da aludida Resolução 35, senão vejamos:⁣
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"§ 2º. Havendo filhos comuns do casal menores ou incapazes, será permitida a lavratura da escritura pública de divórcio, desde que devidamente comprovada a prévia resolução judicial de todas as questões referentes à guarda, visitação e alimentos deles, o que deverá ficar consignado no corpo da escritura".⁣
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É nítida a vantagem para os ex-conviventes que podem, dessa forma, optar por encerrar a união estável mediante Escritura Pública, instrumento lavrado em cartório, o que confere maior celeridade, simplicidade e economia ao processo, evitando a necessidade de demanda judicial - sendo certo que tudo pode ser feito inclusive de modo remoto, TOTALMENTE ON-LINE, utilizando-se as facilidades e conveniência da videoconferência e dos certificados digitais, tudo de acordo com as regras do Provimento CNJ 149/2023.⁣
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A Escritura Pública de dissolução da união estável - que pode ser lavrada mesmo quando as partes não entabularam antes uma Escritura Declaratória de União Estável ou mesmo um Contrato Particular de União Estável - exige a presença de Advogado, nos termos do art. 8º da Resolução CNJ 35/2007, assim como, no caso do Rio de Janeiro, art. 438 do Código de Normas Extrajudiciais - e deve conter a manifestação expressa das partes quanto à vontade de extinguir o vínculo, além da indicação do regime de bens adotado e da forma de partilha patrimonial se cabível. Esta escritura, além de formalizar a dissolução, pode resolver a divisão/partilha dos bens adquiridos durante o período de convivência, desde que haja consenso entre os conviventes. Tal procedimento assegura segurança jurídica às partes, uma vez que o ato é registrado em cartório e possui fé pública, podendo ser utilizado para fins de averbação em registros públicos.⁣
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Adicionalmente, para as Escrituras de dissolução de União Estável lavradas no Estado do Rio de Janeiro deverão ser observadas as regras do referido Código de Normas Extrajudiciais fluminense, dentre elas:⁣
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"Art. 442. Na lavratura da escritura pública de extinção de união estável em que haja bens a serem partilhados, serão observados, no que couber, os requisitos da partilha prevista para o divórcio.⁣
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Art. 443. Na dissolução de união estável:⁣
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I – as partes deverão apresentar escritura pública declaratória de união estável, caso existente, fazendo-se menção no ato do livro, folhas e serventia na qual foi lavrada, dispensando-se seu arquivamento;⁣
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II – caso seja apresentada escritura declaratória de união estável, o tabelião comunicará a dissolução, via malote digital, em até 5 dias, à serventia em que tiver sido lavrado o ato para as anotações pertinentes; e⁣
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III – não havendo escritura prévia, as partes deverão declarar a data de início da união estável, reconhecendo a sua existência e a data de rompimento da relação, sendo devidos emolumentos pela prática de dois atos notariais.⁣
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(...)⁣
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Art. 476. Nos divórcios, conversões da separação em divórcio e na EXTINÇÃO DE UNIÃO ESTÁVEL realizados por escritura pública, as partes devem declarar ao tabelião, no ato de sua lavratura, a inexistência de filhos comuns ou, havendo, que são absolutamente capazes, indicando seus nomes e as datas de nascimento e, ainda, que o cônjuge virago não se encontra em estado gravídico do consorte ou ao menos, que não tenha conhecimento sobre essa condição.⁣
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§ 1º. Havendo nascituro ou filho incapaz, poderá ser lavrada a escritura pública a que alude o caput, desde que comprovado o prévio ajuizamento de ação judicial para tratar da guarda, visitação e alimentos, ou alternativamente, o compromisso de ajuizá-la no prazo de 30 (trinta) dias, consignando-se, no ato notarial, o número de protocolo e juízo onde tramita o processo, se houver.⁣
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(...)⁣
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Art. 495. Na dissolução de união estável:⁣
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I – as partes deverão apresentar escritura pública declaratória de união estável, caso existente, fazendo-se menção no ato do livro, folhas e serventia na qual foi lavrada, dispensando-se seu arquivamento ou, ainda, documento particular com firma reconhecida por autenticidade ou via e-Not Assina, se houver;⁣
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II – caso seja apresentada escritura declaratória de união estável, o tabelião deverá comunicar a dissolução, via malote digital, em até 5 (cinco) dias, à serventia em que tiver sido lavrado o ato para as anotações pertinentes; e⁣
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III – as partes deverão declarar a data, ainda que aproximada, do início da união estável, caso não haja escritura ou documento que a reconheça.⁣
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Art. 496. Admite-se a lavratura de escritura pública declaratória unilateral de existência ou de dissolução de união estável, devendo ser consignado que o ato faz prova da declaração, mas não do fato declarado".⁣
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Em suma, a possibilidade de dissolução da união estável por meio de Escritura Pública em Cartório representa importante avanço no âmbito do direito de família, proporcionando às partes um procedimento mais célere e menos oneroso, resguardando a autonomia privada e a segurança jurídica. Como qualquer ato extrajudicializado, sua realização somente será possível se entre os interessados houver pleno consenso e concordância.⁣⁣⁣⁣⁣⁣⁣⁣
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13/06/2025

A compra de imóveis pode envolver riscos mas também grandes oportunidades. Como já falamos aqui, uma delas está nos leilões, onde descontos consideráveis são oferecidos com muita frequência e a análise das condições do oferecimento desses imóveis é de suma importância. Outra hipótese onde oportunidades muito boas podem estar aguardando interessados é a compra de imóveis envolvidos em Inventários (inclusive os inventários nem abertos ainda, bastando que o proprietário já tenha falecido e a família tenha interesse em vender o(s) bem(ns) da herança). Para algumas pessoas pode ainda parecer novidade mas é possível alienar bens que pertençam a Inventário não resolvidos e isso pode ser feito de forma legal e legítima - a Cessão de Direitos Hereditários é uma delas.⁣
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A aquisição de imóvel por meio de Cessão de Direitos Hereditários representa uma prática jurídica legítima, prevista no ordenamento pátrio, que permite a transferência da posição sucessória do cedente para o cessionário, antes da partilha formal do patrimônio. Tal modalidade apresenta vantagens, como a possibilidade de negociação e alienação de direitos sobre bens ainda não formalmente partilhados, conferindo maior liquidez e flexibilidade na gestão do patrimônio hereditário. Reza o art. 1.793 do Código Civil:⁣
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"Art. 1.793. O direito à sucessão aberta, bem como o quinhão de que disponha o co-herdeiro, pode ser objeto de cessão por ESCRITURA PÚBLICA".⁣
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Por outro lado, a compra por cessão de direitos hereditários implica riscos (que podem ser evidentemente controlados, uma vez ciente o interessado), notadamente a insegurança jurídica decorrente da ausência de formalização da partilha e do inventário. Na compra por Cessão o ato não se completa/termina com o recebimento da Escritura de Cessão de Direitos Hereditários: ainda haverá etapas adiante e o interessado precisa ter ciência disso.⁣
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A inexistência de inventário aberto pode dificultar a comprovação da titularidade plena e impedir o registro do imóvel em nome do cessionário, além de expor este a eventuais litígios com demais herdeiros ou credores do espólio - porém é preciso saber que o Cessionário não precisa aguardar a "boa vontade" da família do falecido para regularizar o imóvel adquirido: ele tem legitimidade para abrir o Inventário e resolver o imóvel adquirido do acervo hereditário.⁣
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É preciso saber que a Cessão de Direitos Hereditários pode ocorrer em sua totalidade, quando a transmissão é feita sobre o TOTAL dos bens componentes da herança, ou de forma PARCIAL, quando a transferência versa apenas sobre parte do acervo hereditário (sendo certo que a cessão de direitos hereditários pode ser sobre percentual ou ainda sobre bem individualmente considerado - e muitos ainda confundem esse aspecto, há muito esclarecido pela doutrina e pela jurisprudência, como veremos adiante).⁣
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Em todo caso, a Cessão de Direitos Hereditários deve ser formalizada por ESCRITURA PÚBLICA para que tenha existência legal e possa garantir segurança jurídica. Ademais, para que atinja os objetivos desejados é indispensável que ela seja encartada no Inventário em curso ou que o cessionário requeira a abertura, sendo igualmente certo que o Inventário onde a Cessão será juntada pode ser JUDICIAL ou EXTRAJUDICIAL. Determinam os arts. 615 e 616 do CPC acerca da "legitimidade para requerer o Inventário":⁣
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"Art. 615. O requerimento de inventário e de partilha incumbe a quem estiver na posse e na administração do espólio, no prazo estabelecido no art. 611.⁣
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(...)⁣
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"Art. 616. Têm, contudo, legitimidade concorrente:⁣
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(...)⁣
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V - o cessionário do herdeiro ou do legatário".⁣
O artigo 16 da Resolução 35/2007 do CNJ que regulamenta o Inventário Extrajudicial decreta:⁣
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" Art. 16. É possível a promoção de inventário extrajudicial por cessionário de direitos hereditários, mesmo na hipótese de cessão de parte do acervo, desde que todos os herdeiros estejam presentes e concordes".⁣
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Dessa forma, é possível concluir que quando a família do defunto não abre o inventário, o cessionário tem plena legitimidade e, portanto, pode fazê-lo a fim de REGULARIZAR SEU IMÓVEL, assegurar seus direitos e viabilizar a transferência definitiva do bem. Tal iniciativa é recomendada para evitar prejuízos decorrentes da morosidade ou da omissão dos demais interessados, garantindo a segurança do patrimônio adquirido.⁣
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É importante que o Adquirente/Comprador tenha ciência que sem o Inventário a regularização não poderá ocorrer, já que a Cessão de Direitos Hereditários não é um instrumento que pode ser registrado diretamente no Cartório de Imóveis como uma Escritura de Compra e Venda. A regularização da sucessão/transmissão ocorrida com o falecimento do titular do imóvel, através da realização de INVENTÁRIO (judicial ou extrajudicial, se presentes os requisitos para esse último) é medida indispensável para a plena regularização e atualização da titularidade do bem adquirido via Cessão de Direitos Hereditários.⁣
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Em se tratando de Cessão de Direitos Hereditários e especialmente sobre a sua realização mirando em bem determinado, a lição do saudoso mestre ZENO VELOSO ("Cessão de direitos hereditários de bens singulares: possibilidade" - disponível em https://www.26notas.com.br/blog/?p=1472), de leitura obrigatória - ensina:⁣
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"A cessão de um bem individuado, dentre os que compõem o espólio, não é negócio jurídico inválido. NÃO É NULO, NEM ANULÁVEL. A censura da lei está no plano da EFICÁCIA. A cessão, neste caso, é ineficaz, não produz efeito, é inoponível aos demais herdeiros , dado que a herança é uma universalidade, e até a partilha, indivisível. Todavia, a cessão que teve por objeto direito sobre bem determinado recobrir-se-á de eficácia, futuramente, se, na partilha, o aludido bem for efetivamente atribuído ao herdeiro cedente. A questão estará superada, e tudo se resolve. A eficácia opera ex tunc , até por imperativo da lógica e do bom senso".⁣
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Na mesma direção da lição do brilhante autor a jurisprudência do TJGO amparada em precedentes do STJ:⁣
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"TJGO. 5573392-05.2018.8.09.0087. J. em: 06/11/2023. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEFICÁCIA DE ATO JURÍDICO. CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS. BEM DETERMINADO. AUSÊNCIA DE NULIDADE. EFICÁCIA CONDICIONADA. INVENTÁRIO CONCLUÍDO COM A ATRIBUIÇÃO DO BEM CEDIDO AO HERDEIRO CEDENTE POR OCASIÃO DA PARTILHA. NEGÓCIO JURÍDICO VÁLIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. A cessão de direitos hereditários sobre bem singular, desde que celebrada por escritura pública e não envolva o direito de incapazes, não é negócio jurídico nulo, tampouco inválido, ficando apenas a sua eficácia condicionada a evento futuro e incerto, consubstanciado na efetiva atribuição do bem ao herdeiro cedente por ocasião da partilha. Entendimento do Superior Tribunal de Justiça. (...) APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA".⁣⁣⁣⁣⁣⁣⁣⁣
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13/06/2025

Receber herança envolve alguns ônus e um deles é a obrigação que recai sobre o herdeiro em pagar o imposto causa mortis (ITD ou ITCMD, como queira). O Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação é um tributo estadual que tem como fato gerador a transferência graciosa de bens e direitos em virtude de falecimento (causa mortis) ou doação (em vida). Em se tratando da transmissão "causa mortis", o imposto recai sobre o patrimônio deixado pelo falecido, sendo devido pelos herdeiros ou legatários. Trata-se de um tributo de natureza real, cuja base de cálculo corresponde ao valor dos bens transmitidos, apurado conforme critérios estabelecidos pela legislação de cada unidade federativa. No Rio de Janeiro o referido imposto já foi regulado pela Lei Estadual 1.427/89 e hoje em dia é regido pela Lei Estadual 7.174/2015 e suas modificações.⁣
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É importante observar que a competência para instituir e cobrar o ITCMD é exclusiva dos Estados e do Distrito Federal, nos termos do artigo 155, inciso I, da Constituição Federal. Essa prerrogativa assegura que cada ente federativo regule aspectos como alíquotas, base de cálculo, prazos e procedimentos para o recolhimento do imposto, respeitando os limites constitucionais. O imposto é devido no momento da transmissão patrimonial (ou seja, do evento morte), configurando-se o fato gerador na data do falecimento do titular dos bens, ou na data da efetivação da doação. Nesse exato sentido a Súmula 112 do STF que decreta:⁣
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"O imposto de transmissão "causa mortis" é devido pela alíquota vigente ao tempo da abertura da sucessão".⁣
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Não por outra razão será necessária a consulta e aplicação de várias leis estaduais no Inventário que resolver bens situados em diversos Estados do Brasil, o que certamente acrescenta uma camada de complexidade ao Inventário, seja ele JUDICIAL ou EXTRAJUDICIAL. A boa notícia é que hoje em dia praticamente todos os Estados já contam com sistemas que permitem a regularização dos tributos devidos na sucessão inteiramente pela Internet pelos sites das SEFAZ locais.⁣
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Quanto às hipóteses de exclusão ou redução do ITCMD, a LEGISLAÇÃO ESTADUAL aplicável ao caso (que pode ser mais de uma, como se viu acima, sempre se guiando pela vigente ao tempo da abertura da sucessão, nos termos do art. 1.787 do Código Civil, inclusive) pode prever hipóteses de isenção e remissão em situações específicas, visando atender a interesses sociais, econômicos ou familiares. As isenções costumam abranger, por exemplo, a transmissão de bens de pequeno valor ou bens destinados a instituições filantrópicas. A remissão, por sua vez, é a renúncia total ou parcial do crédito tributário, concedida em caráter excepcional e discricionário pelo Estado. Vale muito a pena consultar a legislação em seus detalhes. No Rio de Janeiro por exemplo existe REMISSÃO para casos onde o falecimento tenha ocorrido até 28/02/1989:⁣
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"Art. 41. Ficam extintos por remissão os créditos tributários de Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos a eles Relativos (ITBI), não inscritos em dívida ativa até a data de produção de efeitos deste artigo, constituídos ou não, cujos fatos geradores tenham ocorrido até 28 de fevereiro de 1989, exceto aqueles que se encontram parcelados, bem como os créditos de ITD prescritos e não inscritos em Dívida Ativa".⁣
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No que concerne à possibilidade de parcelamento do débito do ITCMD, vários Estados oferecem essa alternativa para facilitar o cumprimento da obrigação tributária pelos contribuintes, especialmente em casos de valores elevados. O parcelamento permite que o imposto seja pago em prestações mensais, mediante o cumprimento de requisitos previstos em lei estadual, como o pagamento de entrada e a incidência de juros e multas proporcionais. Vale muito a pena simular esse parcelamento já que em muitos casos os encargos podem não recomendar o parcelamento em muitas vezes (no Estado do Rio de Janeiro o parcelamento pode ser feito em até 48 vezes, nos termos do art. 31 da Lei 7.174/2025 c/c Resolução SEFAZ/RJ 680/2013).⁣
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Cabe anotar que o contribuinte pode apresentar impugnação administrativa para contestar o lançamento do imposto, com fundamento em questões formais ou materiais, assegurando o contraditório e ampla defesa. A impugnação é muito recomendada quando por exemplo o valor base se mostrar exorbitante e, como sabemos, vai influenciar não só o tributo a ser pago mas principalmente as custas cartorárias e judiciais relacionadas ao Inventário (tanto o judicial quanto o extrajudicial).⁣
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POR FIM, importante destacar a peculiaridade do prazo para pagamento do ITCMD nos inventários que adotam o procedimento de arrolamento sumário: conforme entendimento consolidado no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, através do TEMA 1074 o pagamento do imposto não pode ser exigido antes da homologação da partilha (ou adjudicação) e nem mesmo antes da expedição do formal de partilha. Nesse sentido, decisão do TJMG com evidente acerto:⁣
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"TJMG. 3378296-35.2024.8.13.0000. J. em: 17/10/2024. AGRAVO DE INSTRUMENTO - ARROLAMENTO SUMÁRIO RECOLHIMENTO DO ITCMD COMO CONDIÇÃO PARA A HOMOLOGAÇÃO DA PARTILHA OU EXPEDIÇÃO DE CARTA DE ADJUDICAÇÃO - TEMA 1.074 DO STJ - DESNECESSIDADE - RECURSO PROVIDO. - Em inventário sob o rito de arrolamento sumário, aplica-se tese do STJ, oriunda do julgamento do Tema 1.074, com o seguinte teor: "No arrolamento sumário, a homologação da partilha ou da adjudicação, bem como a expedição do formal de partilha e da carta de adjudicação, não se condicionam ao prévio recolhimento do imposto de transmissão "causa mortis", devendo ser comprovado, todavia, o pagamento dos tributos relativos aos bens do espólio e às suas rendas, a teor dos arts . 659, § 2º, do CPC/2015 e 192 do CTN" - Recurso provido".⁣⁣⁣⁣⁣⁣⁣⁣
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13/06/2025

Como sempre destacamos aqui, a União Estável se distingue do Casamento por não ter uma "Certidão", ainda que seja possível (e recomendemos, inclusive) a formalização seja por um Contrato de União Estável ou uma Escritura Pública Declaratória, lavrada em Cartório de Notas. Talvez o pior cenário para um casal seja estar convivendo em União Estável sem mesmo ter noção disso (e dos efeitos que decorrem da união estável, previstos em Lei) e acabar descobrindo isso apenas quando a relação termina e o outro - ciente então de que possuía não só obrigações mas também direitos - ingressa com uma medida judicial para ver reconhecida a União Estável e apresenta suas pretensões requerendo especialmente parte no patrimônio que entende ter direitos, inclusive adquiridos durante a "relação" (da qual se pensava ser um namoro, mas talvez exteriorizasse uma união estável).⁣
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Inicialmente é imprescindível destacar a distinção jurídica entre namoro e união estável, pois o período anterior ao casamento pode ser interpretado de formas distintas, com consequências patrimoniais relevantes. O namoro, por sua característica informal e sem ânimo de constituição familiar, não deve gerar efeitos jurídicos patrimoniais típicos de uma comunhão, ainda que seja considerada uma forma de relacionamento, um "compromisso" (mesmo se for o chamado "Namoro Qualificado", termo cunhado pela doutrina e pela jurisprudência para descrever um relacionamento que se situa em uma "zona cinzenta" entre o namoro simples e a união estável, e que pode demandar cuidados jurídicos específicos para evitar a presunção de união estável e suas consequências legais nem sempre desejadas). Já a união estável, reconhecida como entidade familiar pelo artigo 1.723 do Código Civil, presume a existência de convivência pública, contínua e duradoura com OBJETIVO de constituição de família, o que implica regime legal de comunhão parcial de bens, salvo pacto escrito em contrário (art. 1.725).⁣
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Nessa situação, quando em pleno consenso o casal deseja afastar a configuração de união estável, evitando a incidência automática do regime legal de comunhão parcial, é plenamente possível celebrar o denominado "contrato de namoro". Trata-se de instrumento particular (mas que também pode ser feito via instrumento público) no qual as partes manifestam expressamente que mantêm relação afetiva SEM OBJETIVOS de constituição de família, afastando, assim, a presunção de união estável. Este contrato, que pode ser elaborado com a assistência de Advogado Especialista, é reconhecido pela doutrina contemporânea e pela jurisprudência como meio válido para resguardar o patrimônio individual e evitar litígios futuros, especialmente em relação à partilha de bens. Nesse sentido importante precedente da Corte Paulista:⁣
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TJSP. 1000884-65.2016.8.26.0288. J. em: 25/06/2020. APELAÇÃO. Ação de reconhecimento e dissolução de união estável cumulada com partilha de bens. Sentença que julgou improcedente a ação. Inconformismo da parte autora. Não preenchidos os elementos essenciais caracterizadores da união estável previstos na lei. CONTRATO DE NAMORO FIRMADO PELAS PARTES.Caracterizado simples namoro, sem intenção de formação de núcleo familiar. Sentença mantida. Recurso desprovido".⁣
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Ademais, caso a intenção do casal seja formalizar o casamento sob o regime da separação total de bens, é necessário que o casal celebre o PACTO ANTENUPCIAL,conforme preceitua o artigo 1.639 c/c art. 1.653 e seguintes do Código Civil. Tal pacto deve ser realizado mediante ESCRITURA PÚBLICA em Cartório de Notas e ser encartado na habilitação do Casamento perante o Cartório do RCPN para que produza efeitos jurídicos válidos. O pacto antenupcial é o instrumento adequado para estabelecer que os bens adquiridos antes ou durante o casamento permanecerão separados, blindando o patrimônio particular de cada cônjuge, nos termos do art. 1.687 e seguintes do mesmo CCB.⁣
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É preciso destacar ainda que quando o casal opta pela convivência em UNIÃO ESTÁVEL e deseja afastar o regime legal da comunhão parcial (previsto na parte final do art. 1.723), poderá formalizar um CONTRATO DE UNIÃO ESTÁVEL. Este contrato pode ser celebrado tanto por ESCRITURA PÚBLICA quanto por INSTRUMENTO PARTICULAR, conforme dispõe o referido artigo 1.725 do Código Civil, e tem como finalidade estabelecer o regime de bens aplicável, podendo, inclusive, afastar a comunhão parcial, adotando a separação total ou outro regime pactuado, além de outras cláusulas. Tal formalização traz segurança jurídica e evita controvérsias patrimoniais no futuro.⁣
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Por fim, resta claro que a melhor orientação para casais que já convivem há anos e desejam proteger seu patrimônio é a consulta a um Advogado Especialista em Direito de Família e Sucessões. O profissional habilitado poderá analisar a situação concreta, orientar sobre a melhor estratégia jurídica – seja por meio de contrato de namoro, pacto antenupcial ou contrato de união estável – e garantir que os interesses patrimoniais e pessoais de ambas as partes sejam devidamente resguardados, afastando incertezas e inseguranças decorrentes da relação afetiva mantida.⁣⁣⁣⁣⁣⁣⁣⁣
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13/06/2025

A lavratura de uma Escritura Pública é um passo importante para concretizar negócios jurídicos, como compra e venda de imóveis, doações, partilhas, entre outros. Contudo, é importante destacar que a Escritura, por si só, NÃO TRANSFERE a propriedade do bem imóvel. Para que a transferência seja efetivada diz a Lei que é indispensável o registro no Cartório de Registro de Imóveis competente, já que no Brasil, para essa finalidade, impera o binômio TÍTULO e MODO, como dispõe o artigo 1.245 do Código Civil:⁣
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"Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.⁣
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§1º. Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel".⁣
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Não lavrar a Escritura e não registrá-la deixa o imóvel em situação da irregularidade perante o Registro Público, trazendo insegurança jurídica para as partes dentre tantos outros prejuízos. Apesar da evidente importância, muitas pessoas adiam o registro da escritura, o que pode gerar complicações futuras, especialmente quando surgem exigências cartorárias por ocasião do exame de qualificação e registro. Não se olvide que a cada dia que passa as regras mudam e a tendência é que novas formalidades passem a ser exigidas. O título lavrado pode com muita facilidade deixar de atender aos requisitos legais do momento em que é submetido a registro e assim acaba caindo em exigência.⁣
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As exigências cartorárias são apontamentos feitos pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis ou seus prepostos durante o exame de qualificação do título. Esse exame tem como objetivo verificar se o título apresentado (no caso, a Escritura Pública) atende aos requisitos legais e formais necessários para o registro. Como dito acima, os requisitos exigidos são aqueles da época do protocolo do pedido do registro (o que significa dizer que é plenamente possível submeter hoje a registro uma Escritura lavrada nos anos 80, sendo imensas as chances do referido título, lavrado há mais de 40 anos atrás cair em exigências por não atender às regras aplicáveis hoje, 2025!). Entre as exigências mais comuns estão:⁣
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- Ausência de informações essenciais, como a qualificação completa das partes;⁣
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- Divergências nos dados do imóvel ou das partes;⁣
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- Falta de comprovação de quitação de tributos;⁣
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- Inconsistências na descrição do imóvel.⁣
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Essas exigências, quando não atendidas, certamente impedirão o registro da escritura, inviabilizando a transferência da titularidade do imóvel e comprometendo a segurança jurídica do negócio, fazendo com que a transação imobiliária (e o próprio bem) permaneça na irregularidade. A ESCRITURA DE RERRATIFICAÇÃO é um instrumento utilizado para corrigir ou complementar informações em uma Escritura Pública já lavrada. Trata-se de uma solução prática e eficiente para atender a determinadas exigências cartorárias, desde que as partes que assinaram o ato original estejam vivas e possam comparecer novamente ao tabelionato para realizar as correções necessárias. No entanto, a rerratificação tem suas limitações: conforme orienta a doutrina e a jurisprudência, a Escritura de Rerratificação só pode ser feita com a presença de todas as partes que participaram do ato original. Isso ocorre porque a rerratificação é, em essência, uma extensão do ato original, e qualquer alteração ou complementação deve ser feita com o consentimento expresso das partes envolvidas. Nesse sentido, decisão do TJRJ:⁣
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"TJRJ. 0350628-97.2009.8.19.0001. J. em: 19/05/2011. RECURSO DE APELAÇÃO. DÚVIDA SUSCITADA PELO CARTÓRIO DO 5º OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DO RIO DE JANEIRO. PLEITO DE RETIFICAÇÃO DE NOME DE FALECIDO, OUTORGADO COMPRADOR EM ESCRITURA PÚBLICA LAVRADA EM 1964. IMPOSSIBILIDADE DE RETIFICAÇÃO DE ESCRITURAS PÚBLICAS POR MAGISTRADOS OU OFICIAIS DE REGISTRO, NO LIMITADO CAMPO DA DÚVIDA REGISTRAL, EXIGINDO-SE NOVA MANIFESTAÇÃO VOLITIVA DAS PARTES. SITUAÇÃO QUE NÃO ENVOLVE ERRO MATERIAL EVIDENTE DEVIDO À CORRETA IDENTIFICAÇÃO DE UMA DAS PARTES ENVOLVIDAS. NO NEGÓCIO JURÍDICO. MATÉRIA QUE EXIGE DILAÇÃO PROBATÓRIA, IMCOMPATÍVEL COM A SEARA REGISTRAL. NECESSIDADE DE QUE A INTERESSADA INGRESSE NAS VIAS ORDINÁRIAS A FIM DE COMPROVAR A OCORRÊNCIA DO ERRO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DA DÚVIDA, ANTE O FATO DE QUE A COMPROVAÇÃO DA AUSÊNCIA DE ZELO DO FALECIDO DEVE SER DEMONSTRADA NAS VIAS ORDINÁRIAS ADEQUADAS. PARECER DO MINISTÉRIO PÚBLICO DE SEGUNDO GRAU OPINANDO PELA CONFIRMAÇÃO DA DECISÃO PROFERIDA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA."⁣
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A toda evidência, a rerratificação corrige no que for necessário o ato e o confirma para que o registro possa ser feito, acompanhando o título rerratificado. Essa "correção" do título é feita por nova Escritura (de rerratificação) com a manifestação de vontade de todos que participaram do ato originário, ora corrigido. Quando uma ou mais partes que assinaram a Escritura Original já faleceram, a rerratificação deixa de ser uma solução viável. Nesse caso, a única alternativa para resolver as exigências cartorárias será a adoção das vias ordinárias, ou seja, o ingresso de uma ação judicial para suprimento. Por meio de processo judicial, será possível obter uma decisão que supra as lacunas ou inconsistências apontadas pelo Cartório, permitindo, assim, o registro do título. Esse procedimento, contudo, pode ser demorado e oneroso, além de envolver a necessidade de representação dos herdeiros ou sucessores das partes falecidas. Por tal razão, vemos todo valor e importância no velho conselho de providenciar o registro da Escritura Pública logo após sua lavratura. Adiar essa providência pode resultar em complicações desnecessárias, especialmente em casos de falecimento das partes ou mudanças na legislação aplicável. O registro imediato garante a segurança jurídica do negócio, evitando que o imóvel permaneça em situação de insegurança e irregularidade registral. Além disso, reduz o risco de surgirem exigências cartorárias que, com o passar do tempo, podem se tornar mais difíceis de atender.⁣⁣⁣⁣⁣⁣⁣⁣
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