20/08/2026
๐๐๐ ๐๐๐ฒ๐๐ ๐๐ ๐ง๐ ๐๐๐ฌ๐๐ซ๐ฏ๐๐ญ๐ข๐จ๐ง ๐
๐๐, ๐๐๐ซ๐จ ๐๐๐ฅ๐๐ง๐ ๐๐จ๐ง๐ญ๐ซ๐๐๐ญ ๐ญ๐จ ๐๐๐ฅ๐ฅ? ๐๐ฎ๐ฐ๐๐๐ ๐๐๐ง๐ ๐๐๐ ๐ฉ๐-๐๐๐๐ฎ๐ง๐!
โReservation fee lang daw, pero nasaan ang Contract to Sell?โ
May mahalagang ruling ang Supreme Court na dapat malaman ng mga bumibili ng property.
Sa kasong Bautista v. Empire East Land Holdings, Inc., G.R. No. 272556, nagbayad si John Edrem Bautista ng kabuuang 130,000 para sa isang residential unit. Ang 130,000 ay binubuo ng 20,000 reservation fee at 110,000 na karagdagang bayad.
Ayon kay Bautista, nagbayad siya dahil nangako ang sales agent na mag-i-issue ang ng Contract to Sell matapos niyang bayaran ang reservation fee.
Pero lumipas ang mahigit isang taon at wala pa ring Contract to Sell. Kaya tumigil siya sa pagbabayad at humingi ng refund.
Ang tanong: Advertisement ba ang pangako ng sales agent?
Sabi ng SC, hindi basta-basta maituturing na โadvertisementโ sa ilalim ng Section 19 ng PD 957 ang personal na pangako ng sales agent sa isang individual buyer.
Ang Section 19 ng PD 957, o Subdivision and Condominium Buyersโ Protective Decree, ay tumutukoy sa mga advertisement at promotional materials na ipinapakalat sa general public gaya ng advertisements sa newspapers, radio, television, at iba pang mass communication channels.
Kaya hindi ibig sabihin na kapag may sinabi ang sales agent sa buyer, automatic nang advertisement under PD 957 iyon. Pero ibig bang sabihin, wala nang habol ang buyer?
Hindi.
Kahit hindi sakop ng Section 19 ng PD 957 ang personal na pangako ng sales agent, maaari pa ring magkaroon ng pananagutan ang developer dahil sa contractual obligations at iba pang applicable laws.
Sa kaso ni Bautista, parehong pumanig sa kanya ang HSAC, Court of Appeals, at kalaunan ang Supreme Court.
Inutusan ng Korte Suprema ang Empire East na:
I-refund ang 130,000 na ibinayad ni Bautista, kasama ang 6% legal interest per annum mula sa pagkakahain ng complaint noong August 2, 2012;
at
Magbayad ng 260,000 exemplary damages.
Bakit may exemplary damages? Dahil ayon sa Court, maaaring mag-award ng exemplary damages kapag ang isang party ay kumilos nang wanton, fraudulent, reckless, oppressive, o malevolent.
Sa kasong ito, binigyang-diin din ng Supreme Court na tumagal ang dispute sa judicial system nang halos 16 na taon, kahit 130,000 lamang ang pangunahing claim ni Bautista.
Kaya kung bibili kayo ng o , huwag basta umasa sa verbal promises. Kung sinabi ng sales agent na:
โPag nabayaran mo ito, bibigyan ka na ng Contract to Sell.โ
Humingi ng written confirmation at itago ang lahat ng dokumento, resibo, messages, emails, at iba pang communications.
Dahil kapag nagkaroon ng dispute, mahalagang maipakita kung ano ang ipinangako, ano ang binayaran, at ano ang aktuwal na ginawa o hindi ginawa ng developer.
Hindi lahat ng pangako ng sales agent ay โadvertisementโ sa ilalim ng PD 957 but a promise not covered by Section 19 is not necessarily a promise without legal consequences.
