09/09/2025
Case Pater, un progetto che ad oggi una prevede una colata di cemento
Sono ormai oltre 40 anni che si dibatte sul futuro delle “case Pater “ le famose casette, nel corso degli ultimi decenni sono stati presentati tanti progetti per quest’area di circa mq. 99.000, con la presenza di 56 casette per 112 alloggi, di cui ad oggi buona parte murate e solo in parte locate, un’area in buona parte abbandonata.
Con questa mozione i consiglieri comunali di opposizione che sottoscrivono questo documento, chiedono all’Amministrazione Comunale di ripensare a quanto previsto attualmente, e valutare la necessità di ridurre sensibilmente la cubatura prevista, le altezze degli edifici e la conseguente capacità insediativa. Ecco di seguito la mozione inviata:
Oggetto: mozione ai sensi dell’art. 43 c. 1 del Decreto Legislativo 18 agosto 2000, n. 267 - Piano Attuativo Z.T.O. O “Case Pater”
Visti gli articoli recentemente pubblicati sulla stampa locale1 sul tema della riqualificazione del rione “Case Pater”, dai quali si è appreso di un incontro della Giunta comunale con rappresentanti di associazioni
ambientaliste;
Tenuto conto che, alle osservazioni sulle ipotesi di sviluppo dell’area mosse da tali associazioni il Sindaco, a sua volta con interventi pubblicati a mezzo stampa2, ha replicato sostenendo, tra l’altro, che “quello che si presenta nel prossimo futuro sono i due edifici di via Matteotti. Per il resto è tutto da vedere, da studiare, approfondire e progettare in modo corretto”, “…Ci sarà anche uno specifico piano attuativo che andremo ad approvare in Consiglio Comunale”;
Considerato che le previsioni del PRGC approvate nel 2012 apportavano un sensibile aumento degli indici di edificabilità, con particolare riferimento all’indice territoriale e all’altezza massima consentita – pari a 16 metri - per il comparto, in conseguenza del fatto che tali previsioni:
• Introducevano, quale obiettivo strategico espressamente formulato nella componente strutturale di Piano Regolatore, una “ricucitura” del comparto “Case Pater” al tessuto urbano circostante3, mediante l’inclusione nel perimetro di Piano Attuativo anche della corrispondente porzione di via Redipuglia, con la finalità di una sua contestuale riqualificazione, a carico del soggetto attuatore, con la trasformazione in viale urbano alberato, intervallato da rotatorie di accesso al comparto e riduzione della velocità di percorrenza dello stesso asse viario;
• nascevano in un periodo di forte e perdurante crisi economico finanziaria, che, a partire dal 2008, ha avuto conseguenze devastanti sull'edilizia, in particolare quella pubblica, con un drastico calo degli investimenti a causa della recessione economica e del conseguente blocco o riduzione dei
finanziamenti statali e privati4;
• erano fortemente influenzate dal Patto di stabilità interno, per rispettare il quale gli enti locali agivano quasi esclusivamente sulla spesa in conto capitale, irrigidendo ulteriormente le risorse ad essa destinate5;
• si basavano pertanto sul coinvolgimento dei privati per la realizzazione degli edifici e delle opere, attraverso forme di collaborazione pubblico-privato orientate al cosiddetto “social housing”, proprio a causa della scarsezza delle risorse pubbliche allora disponibili;
Tenuto conto che:
• in base alla scheda d’ambito del PRGC, la superficie dell’area è di 99571 metri quadri, pari a 9,9571 ettari, e l’indice di fabbricabilità territoriale (IT max) è di 15.000 metri cubi per ettaro, di cui almeno il 70% deve essere destinato alla residenza;
• le Norme tecniche di attuazione fissano l’indice di utilizzazione in 100 metri cubi per abitante, portando il calcolo della capacità insediativa teorica massima a quasi 1500 abitanti potenzialmente insediabili nell’area;
Valutato che:
• la popolazione del Comune di Ronchi risulta in calo da diversi anni;
• attualmente risiedono nelle Case Pater solo alcune decine di persone, quali “inquilini storici”;
• le domande di alloggi ATER attualmente ammonterebbero a poco più di un centinaio, come affermato dal Sindaco, che “considera come primaria la richiesta di oltre cento domande di alloggi ATER”;
Ritenute pertanto superate le previsioni urbanistiche vigenti, per i volumi e le altezze realizzabili, ma anche per le destinazioni d’uso ammesse nel comparto, attualmente comprendenti esercizi commerciali al dettaglio di media distribuzione, con superficie di vendita fino a 1500 metri quadri (supermercati);
Vista la Legge Regionale 6 agosto 2025, n. 12 “Assestamento del bilancio per gli anni 2025-2027 ai sensi dell’articolo 6 della legge regionale 10 novembre 2015, n. 26”, in vigore dall’8 agosto 2025, che all’articolo 5, comma 55 prevede che: “In via sperimentale, in un’ottica di sinergia e integrazione tra politiche abitative e territoriali, l’Amministrazione regionale è autorizzata per l’anno 2025 a concedere contributi ai Comuni per la redazione di atti di pianificazione quali Piani attuativi di iniziativa comunale, masterplan o altri elaborati di pianificazione urbanistica o territoriale, anche mediante concorsi di idee, che riguardino la pianificazione di aree dismesse o sottoutilizzate di proprietà comunale, localizzate in aree edificate e urbanizzate situate all’interno del centro abitato aventi una superficie di almeno 5.000 metri quadrati, prevedendo anche la realizzazione di alloggi da destinare in misura rilevante ai soggetti che hanno difficoltà ad accedere al libero mercato delle locazioni” e, al successivo comma 56, che: “Il processo di pianificazione delle aree, al fine di rispondere al meglio alle esigenze e ai bisogni della comunità interessata, deve prevedere il coinvolgimento, sotto forma di progettazione partecipata, dell’Ater territorialmente competente, dei cittadini e di enti privati costituiti per il perseguimento di finalità civiche e solidaristiche, senza scopo di lucro. Gli atti di pianificazione di cui al comma 55 devono comprendere linee guida o ipotesi volumetriche per la progettazione degli edifici destinati ai soggetti che hanno difficoltà ad accedere al libero mercato delle locazioni prevedendo soluzioni abitative, anche sperimentali e innovative di qualità, comprendenti spazi condivisi per la cittadinanza per favorire coesione sociale e costruire nuove centralità”;
Considerato che per l’area delle Case Pater è stato redatto, a firma degli architetti Michele Poletto, Fabio Legisa e Riccardo Colautti, un “Masterplan”, sviluppato “con una diversa distribuzione delle zone edificatorie e delle destinazioni d’uso”6, pur mantenendo quanto indicato dalle attuali previsioni del PRGC, ma che nelle conclusioni “auspica una riduzione delle attuali volumetrie e del perimetro dell’ambito”, fornendo valori indicativi dei parametri urbanistici a cui tendere, tra cui quello del Volume urbanistico massimo, e sottolineando che le soluzioni proposte “si potrebbero attuare con intervento pubblico per quanto riguarda la viabilità, il parco urbano, i servizi di quartiere, ecc.”;
Dato atto che il Masterplan, tuttavia, “è uno strumento volontario” privo di valenza urbanistica;
Vista la variante n. 9 al PRGC approvata con Delibera consiliare n. 9 del 13 marzo 2024, che “intende assumere il contenuto derivante dal – sopracitato - Masterplan di sviluppo dell’area” e risulta finalizzata alla individuazione di una zona avente una superficie di 3.400 mq (denominata “zona 3 - per edilizia economica popolare con funzione residenziale”) all’interno dell’ambito soggetto a Piano Attuativo per consentire la 6 Relazione descrittiva Masterplan Area Case Pater – Rev. 2 – maggio 2023 realizzazione di un “intervento edilizio convenzionato” da parte di ATER, a fronte di un finanziamento già ottenuto da tale azienda;
Considerato che con tale variante n. 9 al PRGC è stata altresì stralciata dalla scheda d’ambito per la ZTO delle Case Pater, per l’intero comparto, la prescrizione secondo la quale i parcheggi stanziali avrebbero dovuto essere realizzati nel sottosuolo;
Ricordato che, la Legge regionale 11 novembre 2009, n. 19 “Codice regionale dell'edilizia” definisce come “superfici accessorie” quelle comprendenti autorimesse, lavanderie, vani tecnici ecc., non facendole rientrare nel calcolo del volume utile dell’edificio, anche se realizzate fuori terra;
Preso atto che, dal documento N2 - Norme Tecniche di Attuazione del PRGC, datato “Aprile 2022”, pubblicato sul sito comunale con la dicitura “vigente” (sebbene non aggiornato alla successiva variante n. 9), al Capo Secondo si evince che, con variante 3 al PRGC, sono stati stralciati gli articoli che fornivano la definizione degli indici urbanistici “il cui contenuto, aggiornato è stato trasferito nel nuovo regolamento edilizio”;
Constatata tuttavia l’inesistenza di un “nuovo regolamento edilizio”, essendo riconducibile a diversi decenni fa quello pubblicato nella sezione “Regolamenti” del sito comunale, nel cui testo scansionato, peraltro, mancano proprio gli articoli relativi agli “Indici di fabbricazione, elementi geometrici e definizioni particolari”, che l’indice del Regolamento stesso continua però ad elencare agli articoli dal numero 27 al 30;
Vista quindi l’assenza, nella normativa comunale, di puntuali definizioni dei parametri urbanistici ed edilizi e di indicazioni circa il loro metodo di misurazione, nonché di un rimando dinamico a norme di grado sovraordinato;
Visti il Piano Urbanistico Regionale Generale (PURG), la L.R. 19/2009 e il regolamento di attuazione D.P.Reg. 20 gennaio 2012, n. 018/Pres. che forniscono definizioni e criteri di calcolo di alcuni parametri edificatori, tra cui quelli di Superficie territoriale e Volume utile;
Visto che nella scheda d’ambito e nelle NTA del PRGC, nell’indicazione dell’indice di fabbricabilità si fa riferimento ad un generico volume massimo (VOL max), non esplicitando quindi se debba essere inteso quale Volume Utile, Volume geometrico o Volume urbanistico;
Valutato che ciò potrebbe comportare una potenzialità edificatoria ed un relativo calcolo della capacità insediativa teorica massima sensibilmente diversi;
Visto che ai sensi dell’art. 2 c. 2 lett. b) del Regolamento di attuazione della L.R. 19/2009 D.P.Reg. 20 gennaio 2012, n. 018/Pres. “Ai sensi dell’articolo 7, comma 2, della legge il Comune può, nel proprio regolamento edilizio o strumento urbanistico prevedere criteri di misura integrativi nel rispetto di quelli prescritti dal presente articolo”;
Ritenuto quindi necessario provvedere a definire puntualmente l’indice di fabbricabilità territoriale per l’area Case Pater, specificando che per l’applicazione dello stesso debba essere utilizzato il Volume geometrico, per non rischiare il sovradimensionamento del Piano;
Considerato inoltre che una riduzione dei volumi realizzabili (indice territoriale) attualmente previsti per l’area non inciderebbe sulla possibilità di dare risposta al fabbisogno abitativo delle famiglie con redditi bassi, avendo riguardo tanto degli attuali residenti e delle 121 domande di alloggi ATER in essere, come da graduatoria relativa al Bando di concorso n. 1/2022 del 27.12.2022, quanto di garantire il soddisfacimento di
istanze future espresse dalla comunità locale;
Valutato che mediante un’opportuna riduzione dell’indice territoriale e reintroducendo l’obbligo di realizzazione dei parcheggi stanziali nel sottosuolo, ove tecnicamente possibile e compatibilmente con gli aspetti di natura idrogeologica, sull’area potrebbero essere realizzati spazi verdi più ampi;
Riconosciuta la fondamentale importanza che tale area riveste per l’intera città di Ronchi dei Legionari e la necessità che per essa si persegua uno sviluppo armonico con una pianificazione in grado di generare riqualificazione, impedendo la dissipazione dello spazio, orientando al contempo le scelte insediative su concentrazioni e dimensioni equilibrate, evitando la realizzazione di edifici “fuori scala dimensionale”, tenuto conto del tessuto urbano circostante;
Evidenziata quindi la necessità di porre alla base della progettazione dell’area una riflessione approfondita sull'idea di città verso cui tendere, ponendo in primo piano l'integrazione equilibrata di volumi costruiti e di spazi aperti, coniugando capacità di rispondere in termini di qualità della vita, riqualificazione e integrazione funzionale, evitando pratiche costruttive di qualità inadeguata che generino insediamenti "inospitali", aventi l’unico scopo di rispondere alla domanda consistente di alloggi;
il Consiglio comunale IMPEGNA il Sindaco e la Giunta ad inoltrare istanza di contributo regionale ai sensi della sopra citata L.R. 12/2025 per la redazione di un nuovo Piano Attuativo Comunale (PAC) per la Z.T.O. O che, fatte salve le altre prescrizioni di PRGC:
1. riduca a massimo 100000 metri cubi la volumetria realizzabile sull’intero ambito O, intesa quale somma dei prodotti della superficie lorda per la relativa altezza lorda di ogni piano, includendo anche i volumi dei vani interrati/seminterrati e di quelli abitabili in sottotetto;
1. riduca l’altezza consentita fino ad un massimo di 12 metri;
2. ammetta, con riferimento alla destinazione d’uso commerciale, solo esercizi commerciali al dettaglio
con superficie di vendita fino a 400 mq;
3. preveda che, laddove non sussistano motivati impedimenti tecnici e comunque nel rispetto delle disposizioni di cui all’art. 55 “Prescrizioni idrogeologiche e geologiche” del PRGC, gli spazi da destinare ai parcheggi stanziali, nelle zone d’ambito 1 e 2, vengano ricavati nel sottosuolo.
Settembre 2025
I consiglieri comunali:
Vincenzo Borgia
Sara Bragato
Paola Conte
Alessandra Marocco
Livio Vecchiet
