EXCEN TPM - Notaires & Conseils - Six Fours les Plages

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🚨 210 000 € d'amendes.Des interdictions d'exercer.Et une leçon que tous les professionnels de l'immobilier devraient ret...
18/06/2026

🚨 210 000 € d'amendes.
Des interdictions d'exercer.
Et une leçon que tous les professionnels de l'immobilier devraient retenir.
La sanction n'est pas tombée parce qu'il manquait une procédure.
Elle est tombée parce que la procédure ne protégeait personne.

J'ai lu avec beaucoup d'intérêt l'analyse publiée par Le Journal de l'Agence - JDA EDITIONS - concernant la décision de la Commission Nationale des Sanctions (CNS) ayant condamné un réseau de mandataires immobiliers pour des manquements à ses obligations .

À première vue, il pourrait s'agir d'un dossier de conformité parmi d'autres.
Mais à mon sens, l'enseignement est bien plus large.

La Commission rappelle qu'un professionnel ne peut pas considérer qu'il est couvert :
▪ parce qu'il appartient à un réseau ;
▪ parce qu'une cartographie des risques lui a été fournie ;
▪ parce qu'il a suivi une formation ;
▪ ou parce qu'un processus existe sur le papier.
La responsabilité demeure.
Et elle peut être personnelle.

Dans mon étude, il m'arrive régulièrement d'entendre :
« Nous avons déjà les documents. »
« Le contrôle a déjà été fait. »
« Le dossier paraît complet. »

Pourtant, en matière de sécurité juridique, la véritable question n'est pas toujours celle que l'on croit.
Ce n'est pas :
"Avez-vous une procédure ?"
C'est :
"Pouvez-vous démontrer qu'elle a été correctement appliquée dans ce dossier précis ?"
Et c'est souvent là que tout se joue.

Parce qu'en cas de contrôle, de contentieux ou de mise en cause de responsabilité, une procédure générale ne suffit plus.
Il faut pouvoir démontrer les diligences réellement accomplies.

💡 C'est probablement l'enseignement le plus important de cette décision.

La conformité ne se délègue pas.
Et la preuve de la conformité devient parfois aussi importante que la conformité elle-même.

✍️ En matière de sécurité juridique, ce n'est pas le contrôle qui coûte le plus cher. C'est souvent son absence de traçabilité.

❓ Pourquoi votre notaire vous demande-t-il encore un document alors que tout semble déjà signé ?❓ Pourquoi la vente n'av...
17/06/2026

❓ Pourquoi votre notaire vous demande-t-il encore un document alors que tout semble déjà signé ?
❓ Pourquoi la vente n'avance-t-elle pas alors que le dossier paraît complet ?

Dans mon étude, il m'arrive régulièrement d'entendre ces questions.
Et je comprends parfaitement l'impatience des clients.
Lorsqu'un dossier paraît abouti, une demande de pièce complémentaire ou une vérification supplémentaire peut parfois sembler inutile.

Pourtant, une décision récente de la Cour de cassation (Cass. com., 4 mars 2026, n° 24-19.301) rappelle pourquoi ces contrôles sont essentiels.

L'affaire concernait un cautionnement consenti par une société au profit d'une banque.
Tout semblait régulier.
Des procurations existaient.
Les actes avaient été reçus par notaire.
La banque pensait être protégée.

Pourtant, plusieurs années plus t**d, il est apparu que les personnes ayant signé au nom de la société caution ne disposaient pas des autorisations nécessaires pour engager valablement celle-ci.

Résultat :
la garantie est devenue inefficace.
La banque a recherché la responsabilité du notaire.
Et la Cour de cassation confirme que la responsabilité du notaire peut être engagée lorsqu'il n'a pas suffisamment vérifié la réalité et l'étendue des pouvoirs des personnes intervenant à l'acte.

💡 Le véritable enseignement de cette décision dépasse largement le seul cautionnement.
Elle rappelle une réalité parfois méconnue :
la vérification n'est pas un obstacle à l'opération.
La vérification fait partie de la sécurisation de l'opération.

Lorsqu'un notaire demande un procès-verbal, une délégation de pouvoir, une autorisation d'assemblée ou un justificatif complémentaire, ce n'est pas pour ralentir le dossier.

C'est pour éviter qu'un acte apparemment parfait aujourd'hui devienne contestable demain.

Et c'est souvent plusieurs années plus t**d que l'on mesure l'utilité de ces contrôles.

✍️ La sécurité juridique se construit souvent dans les vérifications que personne ne voit.

Et si le risque n'était pas de ne pas avoir signé de mandat de protection future ?Mais de n'avoir jamais pris le temps d...
10/06/2026

Et si le risque n'était pas de ne pas avoir signé de mandat de protection future ?
Mais de n'avoir jamais pris le temps d'en parler ?

Dans mon quotidien de notaire, je constate souvent la même situation.
Un chef d'entreprise organise parfaitement son activité.
Un investisseur structure son patrimoine.
Un couple prépare sa transmission.
Tout semble anticipé.

"Qui prendra les décisions pour vous si un jour vous ne pouvez plus le faire vous-même ?"
Et très souvent, la réponse n'arrive pas immédiatement.
Parce que cette question concerne tout le monde.
Mais que peu de personnes prennent réellement le temps d'y réfléchir.

Pourtant, le mandat de protection future est l'un des rares outils qui permet d'organiser à l'avance :
✔️ la gestion de son patrimoine ;
✔️ la protection de sa personne ;
✔️ le fonctionnement de son entreprise ;
✔️ l'accompagnement de sa famille.

Sans intervention systématique du juge.
Sans laisser ses proches dans l'incertitude.

💡 Dans la plupart des dossiers, la difficulté n'est pas juridique.
Les solutions existent.
La vraie difficulté est souvent d'accepter de se poser les bonnes questions avant que la situation ne survienne.

Car un mandat de protection future ne consiste pas simplement à désigner une personne de confiance.
Il oblige à se poser les bonnes questions.
Celles que l'on repousse souvent parce qu'elles sont inconfortables.

Et pourtant, c'est précisément là que le rôle du notaire prend tout son sens.
Pas seulement rédiger un acte.
Mais accompagner une réflexion.
Faire émerger les scénarios auxquels personne n'a envie de penser.
Pour mieux protéger ceux qui comptent lorsque la vie devient imprévisible.

✍️ Anticiper n'est pas prévoir le pire. C'est préserver sa liberté de choix aussi longtemps que possible.

Un simple dépôt au registre du commerce peut-il exposer inutilement la vie privée d’un dirigeant ?La question paraît tec...
28/05/2026

Un simple dépôt au registre du commerce peut-il exposer inutilement la vie privée d’un dirigeant ?

La question paraît technique.
Et pourtant, elle devient aujourd’hui très concrète pour de nombreux chefs d’entreprise.

Le domicile personnel du dirigeant.
L’adresse de la résidence familiale.
Parfois même l’organisation patrimoniale du foyer.

Autant d’informations qui peuvent parfois être accessibles à travers certaines formalités juridiques.

Et dans un contexte où les dirigeants sont de plus en plus attentifs à la protection de leur vie privée, le sujet devient particulièrement sensible.

Un nouveau décret (n° 2026-340 du 30 avril 2026), publié le 5 mai 2026 vient justement faire évoluer les règles en matière de formalités des entreprises.

👉 Désormais, certains dépôts au registre du commerce pourront être réalisés sous forme d’extraits limitant les informations relatives à l’identité et au domicile des personnes physiques.

Une évolution qui peut sembler discrète.

Mais qui traduit, à mon sens, une transformation beaucoup plus profonde de la pratique.

Car aujourd’hui, la structuration juridique d’une société ne concerne plus seulement :
-son fonctionnement ;
-sa fiscalité ;
-ou son organisation capitalistique.

Elle concerne aussi la protection du dirigeant lui-même.

Et soudain, une question apparaît plus clairement :
👉 jusqu’où une formalité juridique doit-elle rendre accessibles certaines informations personnelles ?

En pratique, ce sujet revient beaucoup plus souvent qu’on ne l’imagine.
Holding familiale.
SCI patrimoniale.
Siège social fixé au domicile du dirigeant.

Et parfois, sans réellement en mesurer les conséquences, des informations concernant le dirigeant ou sa sphère familiale deviennent accessibles bien au-delà du cercle strictement professionnel.

✍️ Derrière chaque formalité d’entreprise, il y a aussi des enjeux de protection qu’il est essentiel d’anticiper.

L’adoption peut-elle modifier profondément une succession… sans que la famille en mesure réellement les conséquences ?La...
26/05/2026

L’adoption peut-elle modifier profondément une succession… sans que la famille en mesure réellement les conséquences ?

La question surprend souvent.
Et pourtant, dans les familles recomposées, elle se pose beaucoup plus fréquemment qu’on ne l’imagine.

Depuis le 1er février 2026, une nouvelle obligation s’impose aux candidats à l’adoption : produire une attestation d’honorabilité dans le cadre de leur demande d’agrément (article R133-1 3° du Code de l’action sociale et des familles).

L’objectif affiché est clair : renforcer la protection des mineurs.

Cette évolution peut sembler très administrative.

Mais elle rappelle surtout une chose essentielle :
👉 l’adoption n’est jamais un simple acte symbolique.

Je pense à ces situations que nous rencontrons régulièrement en pratique.
Un beau-parent élève un enfant depuis de nombreuses années.
Les liens affectifs existent déjà.
La volonté de “formaliser” cette relation familiale apparaît alors naturellement.
Bien souvent, cette démarche est avant tout vécue comme une évidence affective

Et la question revient souvent :
👉 “Une adoption simple serait peut-être possible ?”

Ce que beaucoup ignorent, en revanche, ce sont les conséquences juridiques et patrimoniales qui peuvent en découler.

Car selon qu’il s’agit :
-d’une adoption simple ;
-ou d’une adoption plénière,

les effets peuvent être très différents.
-Nom de famille.
-Filiation.
-Droits successoraux.
-Fiscalité.
-Maintien des liens avec la famille d’origine.
-Équilibre entre les enfants de la famille recomposée.
-Transmission patrimoniale future.

💡 Ce que cette actualité rappelle très concrètement ?
Dans de nombreuses familles recomposées, l’adoption devient aussi un véritable sujet patrimonial.
Et souvent, les conséquences ne sont découvertes que t**divement.

C’est précisément pour cette raison que l’accompagnement du notaire me paraît essentiel.

✍️ Derrière chaque projet familial, il y a aussi des conséquences juridiques qu’il est essentiel d’anticiper.

Peut-on être condamné… dix ans après la vente d’un investissement immobilier ?La réponse est oui.Je pense à ces dossiers...
21/05/2026

Peut-on être condamné… dix ans après la vente d’un investissement immobilier ?
La réponse est oui.

Je pense à ces dossiers d’investissement locatif où, au départ, tout semble parfaitement construit.
Un appartement neuf.
Un avantage fiscal.
Une simulation rassurante.
La conviction d’avoir réalisé une opération patrimoniale sécurisée.
Puis les années passent.
Et au moment de la revente, le constat est parfois plus nuancé.
Le bien vaut sensiblement moins que le prix d’acquisition.

Dix ans plus t**d, ce n’est pas seulement la rentabilité de l’opération qui est discutée. C’est aussi la qualité du conseil délivré au client.

👉 Le risque peut aussi résulter de l’information communiquée au moment de la commercialisation.

Dans l’affaire jugée par la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 12 mars 2026, n° 24-18.397), le mandataire s’était borné à remettre une documentation mettant en avant les perspectives de valorisation du bien.
Les aléas possibles, notamment la dévalorisation à la revente, n’étaient pas réellement exposés.
Sa responsabilité a été retenue.

💡 Ce que cette décision rappelle, très concrètement ?
L’information doit être sincère, équilibrée et adaptée au client.
Les avantages doivent être expliqués.
Mais les risques doivent l’être aussi.

C’est précisément à ce stade que l’intervention du notaire peut apporter une réelle valeur ajoutée.

En pratique, elle permet souvent de prendre le recul nécessaire sur l’opération et de poser les questions que personne ne souhaite laisser en suspens :
-le prix proposé est-il cohérent avec le marché local ?
-les hypothèses de valorisation sont-elles réalistes ?
-les aléas de revente ont-ils été clairement exposés ?
-l’investissement est-il réellement adapté aux objectifs du client ?

Au-delà de la rédaction de l’acte, le notaire contribue ainsi à :
-sécuriser juridiquement l’opération ;
-renforcer la qualité de l’information délivrée au client ;
-prévenir les incompréhensions futures ;
-consolider durablement la relation de confiance.

Un simple RIB peut-il engager la responsabilité du notaire ?La question peut surprendre.Et pourtant, elle est loin d’êtr...
19/05/2026

Un simple RIB peut-il engager la responsabilité du notaire ?

La question peut surprendre.
Et pourtant, elle est loin d’être théorique.

Je pense à ces dossiers de vente immobilière où, au moment de la signature, chacun est concentré sur l’essentiel.

Le vendeur attend de recevoir le prix.
Il remet son RIB en mains propres à l’étude.
Le document est signé.
Une mention manuscrite confirme son accord.
Et le notaire procède aux virements conformément aux instructions reçues.
Rien, en apparence, ne semble suspect.

Puis un jour, le vendeur affirme que le RIB remis à l’étude était un faux.
Le compte destinataire n’était pas le sien.
Et 150 000 € ont été virés sur un compte frauduleux.

👉 Le notaire pouvait-il se contenter du document qui lui avait été remis ?

Dans un arrêt du 31 mars 2026 (CA Grenoble, n° 23/02647), la Cour d’appel de Grenoble répond clairement par la négative.

Elle relève que plusieurs anomalies étaient visibles à la simple lecture du document :
-absence de mention claire de l’établissement bancaire,
-présentation inhabituelle,
-terminologie non conforme aux usages.

Autant d’indices qui auraient dû conduire à des vérifications complémentaires.

💡 Ce que cette décision rappelle, très concrètement ?
L’instruction d’un dossier ne consiste pas seulement à réunir des pièces.
Elle consiste aussi à apprécier leur cohérence.
À détecter ce qui paraît inhabituel.
À vérifier lorsque subsiste un doute.

Un RIB n’est donc jamais une simple formalité administrative.
C’est une pièce sensible du dossier.
Au même titre qu’une pièce d’identité ou qu’un titre de propriété.

C’est aussi pour cette raison que certaines vérifications peuvent prendre du temps.
Et que des questions complémentaires sont parfois nécessaires.
Non par excès de prudence.
Mais parce que la sécurité juridique se construit souvent dans ces détails.

✍️ Derrière chaque virement, il y a une confiance… et un devoir de vigilance à ne pas négliger.

🚨 Quand un simple oubli d’agenda menace une vente immobilière…Cela faisait quelques semaines que je n’avais pas publié s...
12/05/2026

🚨 Quand un simple oubli d’agenda menace une vente immobilière…

Cela faisait quelques semaines que je n’avais pas publié sur LinkedIn.

Entre les dossiers à traiter, les rendez-vous à organiser malgré les nombreux jours fériés du mois de mai, le temps a parfois manqué.

Mais certaines situations vécues au quotidien méritent d’être partagées.

C’est exactement ce qu’a raconté Virginie Hermann dans l’un de ses derniers posts.

La veille de la signature, son vendeur réalise qu’il ne pourra pas être présent à l’étude : un rendez-vous professionnel impossible à déplacer, un déménagement en cours, l’achat d’un nouveau bien… et l’acte authentique totalement sorti de son esprit.

Une situation qui aurait pu entraîner :
-le report de la vente,
-des frais supplémentaires,
-du stress pour l’acquéreur,
-et parfois des conséquences financières importantes.

Heureusement, un simple appel à l’étude a permis de mettre en place une procuration dans des délais très courts.
✅ Vente maintenue.
✅ Clients rassurés.
✅ Agent immobilier soulagé.

Être notaire, c’est aussi savoir réagir vite

On associe souvent le notaire à la sécurité juridique de l’acte (et c’est bien sûr essentiel). Mais notre rôle consiste aussi à :
-anticiper les difficultés pratiques,
-trouver des solutions adaptées,
-rester disponibles lorsque les imprévus surviennent (merci à ma super collaboratrice Marine Germain de participer activement à cette réactivité),
-et travailler en étroite collaboration avec les professionnels de l’immobilier.

Dans une période où les agendas deviennent parfois difficiles à concilier, notamment avec les nombreux ponts du mois de mai, la réactivité fait toute la différence.

Lorsqu’un dossier est suivi avec rigueur, communication et confiance, même les imprévus de dernière minute peuvent être surmontés.

Et c’est précisément dans ces moments-là que nos clients mesurent la valeur d’un accompagnement humain, disponible et efficace.

Vous avez peut-être déjà vu cette mention dans une annonce :👉 « Bail Code civil uniquement »Mais savez-vous vraiment ce ...
20/04/2026

Vous avez peut-être déjà vu cette mention dans une annonce :

👉 « Bail Code civil uniquement »

Mais savez-vous vraiment ce que cela signifie ?

Est-ce une simple alternative au bail classique… ou une pratique plus risquée qu’il n’y paraît ?

Face aux tensions actuelles du marché immobilier, ce type de bail se développe… mais il n’est pas sans conséquences.

J’ai pris le temps d’expliquer simplement :
✔️ ce qu’est un bail civil
✔️ dans quels cas il peut être utilisé
✔️ et les risques à connaître

📖 Mon article est publié sur le Village de la Justice :

👉 https://www.village-justice.com/articles/bail-civil-nouveau-bail-mode-droit-immobilier-reserve,56792.html

N’hésitez pas à me dire si vous avez déjà été confronté à ce type de situation 👇

👉 Et si l’équilibre d’un couple ne suffisait pas… juridiquement ?C’est souvent la question qui arrive en fin de rendez-v...
03/04/2026

👉 Et si l’équilibre d’un couple ne suffisait pas… juridiquement ?

C’est souvent la question qui arrive en fin de rendez-vous.
Après avoir repris les faits.
Après avoir compris la règle.
Un temps de réflexion… puis cette phrase :
👉 “Si on avait su… on aurait fait autrement.”

Dans mon quotidien, ces situations ne sont jamais théoriques.
Ce sont des couples qui ont construit ensemble.
Qui ont avancé avec confiance.
Sans forcément se poser la question de la traduction juridique de cet équilibre.

💡 Et c’est là que notre rôle prend tout son sens.
Parce que le notaire n’est pas seulement là pour constater.
👉 Il est là pour mettre en cohérence ce qui est vécu… avec ce qui sera juridiquement retenu.

Concrètement, plusieurs leviers existent, selon les projets :
✔ Adapter la clause de contribution aux charges (article 214 du Code civil)
✔ Prévoir des conventions entre époux pour reconnaître certains apports
✔ Réfléchir à la structuration du projet (indivision, SCI…)
✔ Anticiper les conséquences en cas de séparation ou de succession

Mais l’essentiel n’est pas là.
👉 L’essentiel, c’est d’en parler au bon moment.
Quand tout va bien.
Quand le projet se construit.
Pas lorsque les équilibres sont déjà fragilisés.

Ce sont des discussions que j’ai souvent en amont avec mes clients.
Et très souvent, une simple mise en perspective suffit à sécuriser la suite.

✍️ Anticiper, ce n’est pas compliquer. C’est rendre les choses plus justes, dans la durée.



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Ollioules
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