28/05/2026
Les élus communistes continuent de faire bouger les lignes à
Projet Eleis, urgence de ne pas se précipiter !
Dans le prolongement d'un bureau communautaire qui a eu lieu la semaine dernière, une importante conférence des maires va fixer demain une orientation sur un scénario proposé par la présidente de la Communauté d'agglomération du Cotentin , Mme Castelein et fixant un cap sur le projet de requalification urbaine des ELEIS.
Notre association a fait le choix de diffuser auprès de plusieurs maires du un courrier fournissant quelques analyses produites par notre association. Je remercie Mr. Olivier De Boursetty( maire adjoint urbanisme de Bretteville) pour les échanges et le partage qu'il a bien voulu faire de son experience et et de son analyse technique d'un enjeu important de ce début de mandat.
Dans l'immédiat il paraitrait opportun de surseoir à toute décision hâtive. Nous espérons que les interrogations portées par les maires permettront d'ouvrir ce débat et de lui consacrer le temps nécessaire.
Plusieurs arguments plaident dans le sens d'une actualisation du projet.
En premier lieu on ne peut pas évoquer le principe de continuité des politiques publiques, en effet le seul engagement qui a été acté par les conseillers communautaires de la précédente mandature est le suivant :
"Autoriser la poursuite des études de faisabilité sur la base du scénario 4 : Implantation sur le site des Eleis à d'une patinoire mutualisée avec le projet de siège de l'Agglomération pour accueillir les services en poste sur Cherbourg ainsi que le projet d'hôtel d'entreprises : le produit Phare"
Cette délibération ne permet donc pas à elle seule, d'engager une quelconque acquistion foncière pour ce projet.
Les déterminants de cette acquisition foncière soulèvent d'ailleurs des problèmes de fond. C'est également l'enjeu du bon usage de l'argent public qui se pose.
L'ensemble des aménagements existants sur l'emprise à acquérir est lié directement à l'exploitation du magasin Carrefour ( surface de vente, réserves au rez de chaussée et à l'étage, bureaux liés à l'exploitation des réserves , quais de déchargement).
Avant toute chose, il faudra donc démolir l'existant dont une partie de la coque de l'ancien Continent. La démolition comprenant le rescindement du bâtiment existant devra être effectuée en maintenant l'activité commerciale.
L'avis du domaine qui fixe aujourd'hui un prix d'acquisition ne prend pas en considération cette situation ni les contraintes liés au plan de prévention des risques naturels et à la mauvaise qualité des sous-sols.
Le prix de 5,8 millions envisagé est très élevé. Si on ajoute des frais de démolition qui pourraient s'élever à 2 millions, le prix de revient du foncier nu serait de 7,8 millions d'euros pour une surface de terrain de 4969 mètres carrés soit 1570 euros le mètre carré. Ce prix est à rapprocher de celui auquel la Shema a vendu le terrain nu pour construire les ELEIS. Ce prix figure dans l'acte de vente du 20/10/2010 soit 3 460 417 euros pour 22 566 mètres carrés soit 245 euros par mètre carré valeur 2026.
Une estimation par la méthode : valeur du terrain nu plus valeur du bâtiment aboutit à une estimation inférieure de 45 % à celle du domaine soit 3,2 millions d'euros.
Citée dans la charte d'estimation AMF cette méthode est utilisée lorsque les éléments de comparaison ne sont pas satisfaisants., c'est le cas pour cet ensemble.
Outre ces éléments de coût foncier, est également posée la question des parkings. Où seront créés les places de parking sachant que le sous sol ne peut être utilisé ( en lien avec le PPRN) ?
Si des parkîngs sont prévus à l'étage, comment assurer l'entrée-sortie des véhicules dans les flux de circulation très denses des alentours ?
Regrouper 400 fonctionnaires, et prévoir une jauge de 800 spectateurs pour des matchs de hockey, cela crée des flux importants. Si l'organisation interne du site est complexe comme c'est le cas, cela peut emboliser rapidement un secteur déjà difficile.
Il est à noter en outre que le projet envisage une location de places de parkings auprès de la foncière Duval dont le coût serait élevé. C'est un choix peu judicieux qui va occasionner une rente annuelle à terme dispendieuse pour la collectivité.
Le hasard a voulu que la conférence des maire suive un conseil municipal à Cherbourg dans lequel une délibération a été votée qui prête à titre gracieux et gratuit par Eleis les places de parking lors de la fête de la musique. D'une certaine façon c'est ici une forme de réciprocité qui s'applique dans la mesure où en 2010, la communauté urbaine de Cherbourg avait garanti un emprunt contracté par la SCI à hauteur de 10 millions d'euros. Un emprunt qui court jusqu'en 2030, et dont la justification résidait dans l'apport du projet ELEIS à la cohérence d'ensemble du renouvellement de la Zac des bassins, une opération lancée en 2002. Un choix d'aménagement structurant qui peut faire débat. Convenons par exemple que l'intense concurrence commerciale à laquelle se sont livrées les enseignes, couplée à la compétition entre les anciennes communes de la CUC auront singulièrement mis à mal les équilibres économiques du projet ELEIS.
En guise de conclusion provisoire, il importe que les prises de décisions futures soient précédées de débats approfondis. Notre association a réalisé un courrier consultable en Pj. Mais indépendemment de cette prise de position plus politique, cet article poursuit davantage un objectif d'alerte. Ce projet, dans l'immédiat, sous estime la dureté foncière du site et minimise les impacts sur de probables sur-coûts.
Peut-on faire mieux, ailleurs et différemment ? Nous pensons que oui. Et ce ne serait pas un désaveu de ce qui a été voté en 2024, mais bien la prise en compte des analyses complémentaires depuis cette délibération.
Ralph Lejamtel. Conseiller communautaire, en charge de la politique foncière dans le précédent mandat.
